עורך דין מקרקעין

עורכי דין בתחום האזרחי

שני בעלי מקצוע חשובים ונדרשים בתחום המשפט האזרחי הינם עורך דין מקרקעין וגם עורך דין הוצאה לפועל:

עורך דין הוצאה לפועל

עורך דין הוצאה לפועל מטפל בבעלי חוב או בנושים המעוניינים לממש זכויותיהם אל מול החוק.

בכל מקרה, גם אם הלקוח הוא נושה וגם אם הוא חייב, מומלץ לבחור עורך דין הוצאה לפועל המומחה בייצוג שני הצדדים – עניין זה מבטיח ניסיון הן מבחינת זכויות הנושה אך גם מבחינת מגבלות וזכויות בעל החוב.

עורך דין הוצאה לפועל המייצג בעל חוב, צריך ראשית להציג ללקוחו את מגבלות החוק החלות עליו: כך למשל, בעל חוב אינו מורשה לצאת מן הארץ, קיים לגביו איסור להשתמש בכרטיסי אשראי, וכמו כן קיים לגביו איסור לייסד תאגיד.

מנגד – ואף חשוב מכך – על עורך דין הוצאה לפועל לעשות ככל האפשר על מנת למצוא פתרונות למצה החייב ולהציג בפניו זכויות העומדות לצידו מבחינת החוק.

יש לזכור כי בסופו של דבר גם רשויות המדינה וההוצאה לפועל מעוניינות בחילוץ החייב ממצבו העגום מכיוון שאינן רוצות שייפלט למעגל העוני ויהפוך לנטל על החברה.

מסיבה זו על עורך דין הוצאה לפועל להציג בפני החייב פתרונות כמו איחוד תיקים וצו הפטר שמטרתם להקל על מצבו ולהביא בסופו של דבר למחיקת חובותיו.

עורך דין מקרקעין

תפקידיו של עורך דין מקרקעין רבים הם ומתבטאים בעיקר ברכישות וחוזים של עסקאות נדל"ן:

עורך דין מקרקעין עשוי לייצג לקוחותיו ברכישת דירות יד ראשונה ושנייה. כמו מטפל עורך דין מקרקעין בהסכמי שכירות, בעוד עורך דין מקרקעין יכול לייצג את הצד המשכיר או את הצד השוכר.

עוד תפקיד חשוב של עורך דין מקרקעין הוא לייעץ ללקוחותיו בעניין מיסים הקשורים לדיני מקרקעין: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

בעניין מס שבח עשוי עורך דין מקרקעין לייעץ לגבי קבלת פטור. פטור ממס שבח בא לידי ביטוי במכירת דירת מגורים וזאת בתנאי שזו התקבלה בירושה.

עורך דין מקרקעין יכול לתת גם ייעוץ מס בנושא מס רכישה המוטל אמנם על כל הקונים דירת מגורים אך עשויות להיות בו הקלות לגביהן תקבלו הסבר של עורך דין מקרקעין.

שני תחומים חשובים בתחום המשפט הם ענף מקרקעין וכן תמ"א 38 המגדירה את התקנות לחיזוק מבנים בעת רעידת אדמה: לייעוץ בנושא מקרקעין מומלץ כמובן לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יוכל לסייע בליווי משפטי בתהליך מכירה וקנייה של דירות, רישום ומיסוי ועוד.

בנושא רכישת דירה, עורך דין מקרקעין יכול לעזור בבדיקות של הקרקע או המבנה מבחינת מצבם המשפטי: בעלות על הנכס וזכויות לגביו, האם יש בעיות כמו חריגות בנייה שיעבודים ועיקולים, צווי הריסה, מהו התכנון והמפרט ועוד. חשוב כי עורך דין מקרקעין יבדוק היטב טרם הרכישה האם פריסת התשלומים והמועד שנקבע להם תקינים לפי חוק ומתאימים למצב הרוכש, מיהם קבלני הביצוע והפיתוח ומהן זכויות הבנייה.

אם מדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל על עורך דין מקרקעין לבדוק מהן זכויות המחזיק בנכס, ונושאים כמו דמי חכירה, דמי הסכמה ודמי היוון.

הבט חשוב נוסף של רכישת דירה עליו אחראי עורך דין מקרקעין הוא הבטחת כספי הקונה באמצעות בטחונות הנתונים לבחירת הקבלן.

בנושא תמ"א 38 יכול עורך דין לייצג את היזמים או את בעלי הדירות בהליכים שונים הקשורים לנושא.

על מנת לסבר את האוזן, תמ"א 38 היא תכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. עד לפני מספר שנים, על מנת ליישם את התכנית, היתה דרושה הסכמה של כל דיירי הבניין. עניין זה היווה חסם בעייתי ביותר ביישום תמ"א 38 ולאחר מאבק שנעשה בנושא נעשה חידוש בחוק הקובע שהרוב הדרוש ליישום תמ"א 38 יהיה שני שליש מהדיירים במקום מאה אחוז מהם. חידוש זה נכנס לתוקף החל משנת 2008.

עם זאת יש לקחת בחשבון שלצד עניין הסכמת הדיירים קיימות גם דרישות של הועדה המקומית על מנת שבניין יוכל לקבל היתר בנייה ליישום תמ"א 38. בדיקה ראשונית צריכה להיעשות על ידי קונסטרוקטור שתפקידו לאשר שאכן המבנה זקוק לחיזוק על ידי תמ"א 38. הבדיקה נעשית באמצעות סקר מיוחד שאוכלוסיית המדגם בו היא בדרך כלל מבנים שנבנו לפני שנת 1981. עם זאת, יש לקחת בחשבון שחלק מהמבנים שנבנו בתקופה שקדמה לשנה זו כן נבנו בתקן מחמיר ולכן אין טעם להעמידם כמועמדים ליישום התכנית.

עורך דין מקרקעין הוא איש המקצוע האוחז בידע ובבקיאות משפטית אודות דיני מקרקעין. בתחום מקרקעין, מספר רב של סעיפים, תנאים וחוקים, יוצרים את דיני מקרקעין להיות לתחום מורכב, שאף אנשים העוסקים בתחומי הנדל"ן, הקבלנים והיזמים העסקיים, מתקשים להוכיח בקיאות מדויקת. עורך דין מקרקעין נדרש במיוחד בזמן שבו נרקמת עסקת מקרקעין, וישנו הצורך לבחון בפירוט את כל פרטי הסכם המכר ביסודיות. עו"ד מקרקעין צריך ללוות כל צד בעסקת מקרקעין על מנת להגן על האינטרסים של כל צד בעסקה. במקרים אלו, דיני מקרקעין השונים צריכים לאשר את בעלות הנכס, שאין עליו עיקולים או חובות, שהנכס אכן נבנה על פי תקנות בטיחות הבנייה, שראוי לשמש לטובת מטרות שונות (מגורים, אירוח, מקום בילוי, חניה...) ושהחוק יכול לאשר את רצונם של שני הצדדים.

עורך דין מקרקעין מנוסה מכיר את תנאי השוק, את חוזי נדל"ן את מבנה ההסכמים ואת המושגים המשפטיים הכתובים בהם.  עורך דין מקרקעין ישים לב אל פרטים שעשויים להיות חשובים ביותר בדיני מקרקעין כדוגמת מיסוי מקרקעין ובעיקר תוך כדי הסבת תשומת לב גבוהה למס שבח של הנכס. נוסף על כך, עו"ד מקרקעין איכותו צריך לרכוש ידע וניסיון גם בתחום הגישור המשפטי. זאת מכיוון שאם קיימים חילוקי דעות בעסקה המונה סכומי כס בלתי מבוטלים, עליו לדעת לפשר בין הצדדים, ולדעת להוביל דיון ומשא ומתן שיוכלו להסתיים לשביעות הרצון של כולם – הקונה, המוכר, ושני עו"ד מקרקעין המלווים את העסקה.

עו"ד מקרקעין מוכרח לבחון סוגיות משפטיות של דיני מקרקעין הדנות בזכויות בעלות, התקשרות לצורך בנייה, זיקות הנאה, זכות קדימה, חלוקת דירות, וכדומה. על מנת לסייע ללקוח בעסקת המכר לחתום על חוזה שיהיה לו למשתלם וההוגן ביותר, עו"ד מקרקעין מוכרח להגן עליו מפני אי היתרי בנייה, תביעות שונות או אחוזי מס גבוהים יתר על המידה.