משכנתא
+ פתח הכל
מדריך משכנתא למתחיליםקניית דירה איננה עניין פשוט. מדובר באירוע רב משמעות המצריך סכום כסף גבוה, יחסית ליתר הרכישות שמבצע אדם במהלך חייו. לא לכל אדם ישנם הסכומים הדרושים לרכישת דירה בזמינות מיידית ורוב האנשים לוקחים הלוואות או משכנתאות. משכנתאות הן הלוואות למטרת קניית דירה או כל נכס אחר, שפירעונן הדרגתי במשך תקופה ארוכה (עד שלושים שנה). יש מספר לא מועט של סוגי הלוואות והצמדות אותן מציעים הבנקים וחברות המימון השונות והן מחולקות למספר סוגים שונים: 2. סוג ההלוואה- כלומר, משכנתא בריבית קבועה או משתנה ומסלול פירעון ההלוואה, גם הוא נקבע על פי הכנסתו של הרוכש הלווה. לדוגמא, במידה וזוג הרוכשים הם זוג צעיר קיים צפי כי המשפחה תגדל ותחול עליה בהוצאת משק הבית. דבר זה כשלעצמו יקשה על פירעון ההלוואה בעתיד. סוג נוסף של הלוואה הינו הלוואה הנקראת הלוואת זכאות. הלוואת הזכאות הינה הלוואה המגיעה מהמדינה דרך הבנקים למשכנתאות והיא בריבית קבועה הצמודה למדד. יתרונה של הלוואה זו הינה הריבית הקבועה והאפשרות לפרוע את ההלוואה ללא עמלות פירעון וללא קנסות. חסרונות ההלוואה הם העובדה שההלוואה צמודה למדד, בראייה של כמה שנים לאחור, נמצא במגמת עלייה וכן העובדה שמכיוון שהריביות בבנקים ירדו ניתן למצוא כיום הלוואות זולות יותר מאשר הלוואות הזכאות. מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שאינו קשור לבנק ממנו אתם לוקחים את ההלוואה על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי והמשתלם ביותר עבורכם. העלות היא שולית אל מול החיסכון כאשר נעזרים בשירותי יועץ משכנתאות מה צריך לעשות כדי לקבל הלוואה?
ייתכן שתידרשו להמציא מסמכים נוספים גם לאחר האישור העקרוני של ההלוואה.
ביצוע ההלוואה. לאחר שעמדתם בכל הדרישות, תבוצע ההלוואה כמוסכם. בדרך כלל תבוצע העברה בנקאית לחשבון המוכר או לחשבון הקבלן או לחשבון גורם אחר, בהתאם למוסכם מראש. לעתים תקבלו המחאה לפקודת אותו גורם. עלויות ההלוואה
ביצוע ההלוואה כרוך, בדרך כלל, בהוצאות נלוות כדלקמן:
מסמכים נדרשים
מסמכים המתייחסים ללווים:
מסמכים המתייחסים לערבים בהלוואה:
מסמכים המתייחסים לנכס אשר ישועבד לבנק (אין חובה, אך רצוי, להמציא מסמכים אלה לפני אישור עקרוני להלוואה):
מסמכים ופעולות לצורך ביצוע ההלוואה (אם אושרה):
מסלולי משכנתאות , מהו המסלול המתאים לך?מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם.העלות היא שולית אל מול החיסכון.
ריבית קבועה הריבית קבועה, אבל משתנה. אחד המסלולים הפופולריים ביותר לנטילת משכנתאות בישראל נקרא "ריבית קבועה". הסיבה פשוטה: המלה "קבועה" אמורה למנוע הפתעות מיותרות, והצרכן הישראלי - ולא רק הוא - שונא סיכונים ואי-ודאות. הלקוח התמים שבחר במסלול "ריבית קבועה" מסיק מכך, שאם הריבית לתקופה של 15 שנה עומדת כיום על 3.7% בממוצע, זו בדיוק הריבית שישלם על ההלוואה שלקח. נכון? לא נכון. המונח "קבועה" מתייחס רק לריבית, ולא להצמדה. בדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. סביר להניח כי מתישהו במהלך חיי ההלוואה האינפלציה תרים ראש. התוצאה עלולה להיות כואבת במיוחד. מדד של 4%-3% בשנה הוא לא חזיון תעתועים, ובמיוחד כשהוא מחושב כמדד דמדד. אבל ספק אם יש מי שלוקח את זה בחשבון כאשר הוא ממהר להצטרף למסלול ה"קבועה" ריבית משתנה
ריבית הפריים ריבית הפריים מחושבת לפי ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. בהלוואה במסלול של ריבית פריים נלקח מרווח מסוים נמוך מריבית הפריים (למשל פריים מינוס 0.5%). מרווח זה נקבע בכל בנק. מסלול זה מגלם מצד אחד סיכון של עליית ריבית. מצד שני מגלם מסלול זה יתרון של הלוואה גמישה בריבית נמוכה. מסלול הפריים הנו מסלול שקלי, כלומר שאינו צמוד למדד, אשר מאפשר מעבר למסלולים אחרים ללא עמלת פירעון מוקדם. מסלול מט"ח מאפשרת ליהנות מתנאי הריביות בחו"ל אשר בדר"כ עומדות על שיעור נמוך מזה של הריבית בישראל. הבנקים נותנים את ריבית חו"ל בתוספת מרווח מסוים. למשל, הריבית על היין היפני +2%. תחנות יציאה ופירעון מוקדם חשוב לבדוק בטרם קבלת ההחלטה על ההלוואה שתילקח, מהן תחנות היציאה מההלוואה, והאם מתאפשר פירעון מוקדם. המסלולים השונים שמציעים הבנקים, אינם נבדלים זה מזה רק בשיעורי הריבית, ובשיטות ההצמדה השונות. פרמטר חשוב נוסף, הוא מספר תחנות היציאה האפשריות, וכן היכולת לפרוע את ההלוואה בזמן מוקדם בלא עמלה נוספת.
לעתים הלוואה שתינתן בריבית מעט גבוהה מהלוואה אחרת, תהיה עדיפה על זו האחרונה, משום שתאפשר יותר גמישות בתחנות היציאה, וכן יציאה ללא עמלת פירעון. שיקול זה הופך למשמעותי יותר, אם הלווה צופה כי בעתיד, ובטרם יסיים להחזיר את ההלוואה, יקבל כספים ממקור כזה או אחר, בהם ירצה להשתמש לצורך פירעון ההלוואה. כאשר הלווה פורע חלק מהמשכנתא, הוא יכול לקצר את תקופת ההחזר, או לחלופין להקטין את התשלום החודשי. כמו כן על מנת לבדוק מה היכולת החזר כדאי להכנס מחשבון משכנתא ולראות מה היכולת החזר. בכל פירעון מוקדם המחייב עמלת פירעון, יש לשקול לעומק את הכדאיות הכלכלית, בהתאם לתנאי ההלוואה ולעלות הפירעון. יש לקבוע, האם משתלם כלכלית לשלם את עמלת הפירעון, או שמא עדיף להמתין לתחנת יציאה. ההחלטה צריכה להתקבל גם על בסיס שיעור הריבית שניתן לקבל בעת ההמתנה לתקופת היציאה, על הסכום שיועד להחזר הפירעון. אז מה כדאי לקחת? נוטלי משכנתא רבים מתקשים להחליט באיזה מסלול ריבית כדאי להם לקחת את המשכנתא שלהם.המסלולים הנפוצים של פריים, ריבית משתנה וריבית קבועה מוצאים להם כאשר במקרים רבים מסיתים אותם לקחת משכנתא בריבית קבועה עם ריביות נמוכות ביותר. דוגמא: לווה שלקח משכנתא לפני 2-3 לתקופה של 25 שנים בריבית קבועה של 6.5% על סכום של 700,000 ₪ עם עמלת פירעון של 14,000 ₪ יוכל למחזר היום לריבית קבועה שהינה הרבה יותר נמוכה נכון להיום (בין 3%-4%) ולהכניס את מרכיב הפריים ויוכל לחסוך מעל ל- 50,000 ₪ לתקופת ההלוואה הנוכחית. כמו כן יש לשים לב לנקודות יציאה ולמסלולים ללא קנסות (פריים ומט"ח) ולהתאים זאת לצרכיכם האישיים ולא לצרכי הבנק. יש מספר לא מועט של לווים שלקחו לפני מספר שנים הלוואות צמודות מדד בריביות של 5%-6% ואף יותר ומומלץ לבצע בדיקת משכנתא ולבחון את כל הפרמטרים ובמיוחד את פרמטר עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון). גרירת משכנתאמומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני, יועץ משכנתאות שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם.העלות היא שולית אל מול החיסכון. הבנק לא יכול לסרב לבקשת גרירת משכנתא, וגם לא יכול להתנות את גרירת ההלוואה בשינוי תנאי המשכנתא כפי שהוסכם בחוזה המשכנתא. כל זאת על פי הנהלים למתן הלוואות לדיור. במידה והבנק מסרב לגרירת המשכנתא, או משנה את תנאי המשכנתא למרות הכל, עליו לתת סיבות סבירות לידיעת הלווה. ישנם מקרים בהם אי אפשר לבצע את הגרירה. מצבים כאלו קורים בעיקר כאשר מוכרים את הדירה הישנה, המשועבדת לבנק, אך עוד לא קונים דירה חדשה. במקרים כאלו יבקש הבנק להמציא בטוחות חלופיות שוות ערך(פיקדון, ערבות בנקאית) לפני המשכנתא , בדוק אפשרות של גרירת משכנתא בעיקרון רצוי לבדוק את האפשרות לגרירת משכנתאות כבר בתהליך הראשוני עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא, כיוון שאישור לגרירת משכנתא כפוף לנוהלי הבנק. כל הפרטים שפורטו לעייל הם בעצם סעיפים בנוהלי הבנק, ורצוי לבדוק אותם לעומק ובצורה מדוקדקת לפני לקיחת משכנתא. מסמכים לגרירת משכנתא - העתק חוזה המכירה של הדירה אותה אתם מוכרים - העתק חוזה הרכישה של הדירה החדשה. כאמור לעייל, אם במידה ועוד לא קניתם דירה ואתם רוצים להבטיח את המשכנתא, אתם יכולים להמציא ערבות בנקאית. (על פי בחירתו של הבנק) - כמו במשכנתא הראשונה על הלווים להמציא לבנק שיעבוד וביטחונות על הדירה שקניתם לטובת הבנק. (על פי הוראות הבנק) - עליכם ועל הערבים שלכם (במידה והבנק דרש) לחתום על מסמכי הגרירה - עליכם לשלם למוכר הדירה החדשה את סכום יתרת הגרירה (או קרוב אליו), בתוספת 10% לפחות ממחיר הדירה. כל הכספים המשולמים בגין הגרירה באים מהלווים ולא מהבנק. בקשה לגרירת משכנתא דומה כמעט לחלוטין לבקשת משכנתא ראשונה הבנק לא יכול לסרב לבקשת גרירת משכנתא, וגם לא יכול להתנות את גרירת ההלוואה בשינוי תנאי המשכנתא כפי שהוסכם בחוזה המשכנתא. כל זאת על פי הנהלים למתן הלוואות לדיור. במידה והבנק מסרב לגרירת המשכנתא, או משנה את תנאי המשכנתא למרות הכל, עליו לתת סיבות סבירות לידיעת הלווה. ישנם מקרים בהם אי אפשר לבצע את הגרירה. מצבים כאלו קורים בעיקר כאשר מוכרים את הדירה הישנה, המשועבדת לבנק, אך עוד לא קונים דירה חדשה. במקרים כאלו יבקש הבנק להמציא בטוחות חלופיות שוות ערך(פיקדון, ערבות בנקאית) לפני המשכנתא , בדוק אפשרות של גרירת משכנתא בעיקרון רצוי לבדוק את האפשרות לגרירת משכנתא כבר בתהליך הראשוני עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא, כיוון שאישור לגרירת משכנתא כפוף לנוהלי הבנק. כל הפרטים שפורטו לעייל הם בעצם סעיפים בנוהלי הבנק, ורצוי לבדוק אותם לעומק ובצורה מדוקדקת לפני לקיחת משכנתא. מסמכים לגרירת משכנתא - העתק חוזה המכירה של הדירה אותה אתם מוכרים - העתק חוזה הרכישה של הדירה החדשה. כאמור לעייל, אם במידה ועוד לא קניתם דירה ואתם רוצים להבטיח את המשכנתא, אתם יכולים להמציא ערבות בנקאית. (על פי בחירתו של הבנק) - כמו במשכנתא הראשונה על הלווים להמציא לבנק שיעבוד וביטחונות על הדירה שקניתם לטובת הבנק. (על פי הוראות הבנק) - עליכם ועל הערבים שלכם (במידה והבנק דרש) לחתום על מסמכי הגרירה - עליכם לשלם למוכר הדירה החדשה את סכום יתרת הגרירה (או קרוב אליו), בתוספת 10% לפחות ממחיר הדירה. כל הכספים המשולמים בגין הגרירה באים מהלווים ולא מהבנק. בקשה לגרירת משכנתא דומה כמעט לחלוטין לבקשת משכנתא ראשונה
מה זה השטויות האלה, פנסיה?זוג בתחילת דרכו, לוקח החלטה כלכלית מהחשובות בחייו והיא משפיעה במישרין על איכות חייו. הלוואות חוץ בנקאיות,הלוואת משכנתא,משכנתאות,הלוואות למשכנתאותכיום הפכה רכישה של בית לדבר שכיח ביותר שאיננו פוסח על אף אחד שלא מזמן נישא. רכישת דירה הפכה לנושא לאומי עד לסיטואציה שבמידה ואתה לא משלם את המשכנתא אינך באמת ישראלי. כמה רגעים לפני שאתם גם הולכים אחר העדר כמו כולם, קחו לתשומת הלב שהרוב גם יכול לטעות. הנה מגוון של חסרונות הטמונים ברכישה של בית שיש לקחת לתשומת הלב.
השיקול העיקרי שמוביל הרבה אנשים כשרוצים לבחור ברכישת דירה על פני השכרת הנכס הוא כי תשלומה של המשכנתא הינו עולה ביתרונותיו על פני תשלום של שכ"ד חודשי, בגלל שבסוף התשלומים על המשכנתא, יהפוך הנכס לנכס בבעלותו של הרוכש. השיקול הזה היה עשוי להיות נכון, אילו חלק רב משמעות מהבית לא היה שייך בעצם לבנק.
אלא שנטילת משכנתא משולה לסוג של השתעבדות כבדה כלפי הבנק, ובמקרה שאתם לא תוכלו להחזיק בחוזה שחתמתם עליו אל מול בנק, קנייה של הדירה מאד מהר יכולה להפוך מהשקעה לעול פיננסי לא קטן על המשפחה כולה. לא מעט ממפוני המשכנתאות שאותם אפשרי למצוא מדי שנה זרוקים לרחוב יכולת לעמוד בתשלומי משכנתאות גבוהים יוכלו וודאי להנהן בהסכמה על כך.
אם נוסיף על זה את הריבית אותה עליכם להחזיר לבנק, שהיא בלתי נפרדת מסכום הכסף הכללי שעליכם לשלם במסגרת נטילת המשכנתא, וגם את ההוצאות המתווספות הכרוכות ברכישה של דירה (לדוגמא ביטוח חיים, מיסי עסקה, ביטוח מבנה וכיו"ב), הרי שהמשוואה כי רכישת דירה עדיפה על גבי השכרת דירה נהפכת להיות מוטלת בספק.
זוגות לא מעטים מתכוונים להשקיע ולרכוש בית מהסיבה כי ההורים מעודדים אותם ואף מפעילים לחץ ובגלל שחברים שלהם כבר רכשו דירה והם ממש לא רוצים להיות בחוץ. אלא שקניית דירה הינה אחת מהעסקאות הכלכליות החשובות שיש במהלך החיים, וכתוצאה מכך כל מיני שיקולים אישיים שמתמצים ברצון "להיות בעניינים" במפגשון חברותי שבין היתר בו מדסקסים על משכנתאות וכאלה, לא אמורים להוות איזשהו שיקול בקבלת החלטה מסוג זה.
נוסף על כל אלו, כדאי לזכור כי אנו לא חוזי העתיד, ועל כן גם כאשר התברכנו בהבנה נדל"נית וגם אם אנו בטוחים שאנו יודעים מהו אפיק השקעה בטוח, בסופו של יום אין ממש ביכולתנו לדעת בביטחון אם ערכה של הדירה שלא מכבר קנינו אכן יעלה. המשכנתא שלי ושלךלאדם ממוצע לקיחת משכנתא פירושה ההוצאה הגובהה ביותר של חייו. אז קשה לי לתפוס לפעמים איך אדם מגיע לבנק, שומע את הצעת היועץ למשכנתאות ושואל "איפה חותמים"! מרבית האנשים עושים סקר שוק מקיף רגע לפני שהם רוכשים טלויזיה. מה עלות של טלויזיה? 10,000 ש"ח? הרי מדובר על עלות זניחה ביותר ביחס למשכנתא שלכם. אז מדוע אנשים לא בודקים תחילה מה המשמעות של לקיחת משכנתא? מדוע הם לא מתייעצים עם יועץ שיוכל להכיוון אותם בנושא? לקיחת משכנתא היא החלטה כבדה ולכן חשוב להכיר את התחום וללמוד אותו בטרם מקבלים החלטה. החלטה רגעית על תמהיל המשכנתא (תמהיל - המסלולים המרכיבים את המשכנתא) יכולה להוזיל את העלויות שלה בעשרות ולעייתים במאות אלפי שקלים. אז למה אנשים לא עושים זאת? יש האומרים כך שיועץ המשכנתאות מוגדר "יועץ" הם מרגישים שמטרתו לעזור להם. אני יכול לומר לכם כי בנק הוא גוף רווחי ומטרתו לייצר רווחים. לכן גם "היועץ" העובד בבנק רוצה לייצר רווחים למקום עבודותו ומכן שניגוד האינטרסים בא לרעתכם. בטיפים הבאים נדבר על מסלולים שונים במשכנתא ועל המשמעות שלהם - יתרותו וחסרונות שיהיה בהצלחה משכנתא , כלליקצת על המשכנתא שלכם... אנשים רבים לוקחים לאורך חייהם משכנתא, האמת שמדובר על אחת הרכישות הגבוהות ביותר שתעשו אי פעם! נעזוב לרגע שאלו אחד המוצרים שאתם בכלל לא מבינים בהם ובגלל הלחץ הקיים לקחת אותם לצורך רכישת דירה אתם תמצאו את עצמכם גם לא עושים סקר שוק ולוקחים מה שהבנק נותן בכלל בלי לשאול ולהבין. למה כל זה קורה? איך זה הגיוני שמוצר כזה יקר רוכשים בלי להבין? בנק ישראל זיהה את הדבר הזה ומנסה להגן על לוקחי המשכנתאות על ידי הטלת הגבלות על הבנקים. אחד ההגבלים שהוטלו הינו שניתן לאפשר רק שליש מהסכום שנקלח בריביות משתנות. כלומר בריביות פריים, צמוד דולר, צמוד מדד וריביות משתנות מתחת לחמש שנים. הסיבה הינה כי הריביות האלו לרוב נראות אטרקטיביות אבל הן מאוד מושפעות משינויים ולכן לקוח המשכנתא חשוף לכל שינוי שמוביל לעליה בעלות המשכנתא.
אלון אבלסון יועץ ומאמן לכלכלת המשפחה www.tafnit.me |