מיחזור משכנתא
+ פתח הכל
מדריך משכנתא למתחיליםקניית דירה איננה עניין פשוט. מדובר באירוע רב משמעות המצריך סכום כסף גבוה, יחסית ליתר הרכישות שמבצע אדם במהלך חייו. לא לכל אדם ישנם הסכומים הדרושים לרכישת דירה בזמינות מיידית ורוב האנשים לוקחים הלוואות או משכנתאות. משכנתאות הן הלוואות למטרת קניית דירה או כל נכס אחר, שפירעונן הדרגתי במשך תקופה ארוכה (עד שלושים שנה). יש מספר לא מועט של סוגי הלוואות והצמדות אותן מציעים הבנקים וחברות המימון השונות והן מחולקות למספר סוגים שונים: 2. סוג ההלוואה- כלומר, משכנתא בריבית קבועה או משתנה ומסלול פירעון ההלוואה, גם הוא נקבע על פי הכנסתו של הרוכש הלווה. לדוגמא, במידה וזוג הרוכשים הם זוג צעיר קיים צפי כי המשפחה תגדל ותחול עליה בהוצאת משק הבית. דבר זה כשלעצמו יקשה על פירעון ההלוואה בעתיד. סוג נוסף של הלוואה הינו הלוואה הנקראת הלוואת זכאות. הלוואת הזכאות הינה הלוואה המגיעה מהמדינה דרך הבנקים למשכנתאות והיא בריבית קבועה הצמודה למדד. יתרונה של הלוואה זו הינה הריבית הקבועה והאפשרות לפרוע את ההלוואה ללא עמלות פירעון וללא קנסות. חסרונות ההלוואה הם העובדה שההלוואה צמודה למדד, בראייה של כמה שנים לאחור, נמצא במגמת עלייה וכן העובדה שמכיוון שהריביות בבנקים ירדו ניתן למצוא כיום הלוואות זולות יותר מאשר הלוואות הזכאות. מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שאינו קשור לבנק ממנו אתם לוקחים את ההלוואה על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי והמשתלם ביותר עבורכם. העלות היא שולית אל מול החיסכון כאשר נעזרים בשירותי יועץ משכנתאות מה צריך לעשות כדי לקבל הלוואה?
ייתכן שתידרשו להמציא מסמכים נוספים גם לאחר האישור העקרוני של ההלוואה.
ביצוע ההלוואה. לאחר שעמדתם בכל הדרישות, תבוצע ההלוואה כמוסכם. בדרך כלל תבוצע העברה בנקאית לחשבון המוכר או לחשבון הקבלן או לחשבון גורם אחר, בהתאם למוסכם מראש. לעתים תקבלו המחאה לפקודת אותו גורם. עלויות ההלוואה
ביצוע ההלוואה כרוך, בדרך כלל, בהוצאות נלוות כדלקמן:
מסמכים נדרשים
מסמכים המתייחסים ללווים:
מסמכים המתייחסים לערבים בהלוואה:
מסמכים המתייחסים לנכס אשר ישועבד לבנק (אין חובה, אך רצוי, להמציא מסמכים אלה לפני אישור עקרוני להלוואה):
מסמכים ופעולות לצורך ביצוע ההלוואה (אם אושרה):
מסלולי משכנתאות , מהו המסלול המתאים לך?מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם.העלות היא שולית אל מול החיסכון.
ריבית קבועה הריבית קבועה, אבל משתנה. אחד המסלולים הפופולריים ביותר לנטילת משכנתאות בישראל נקרא "ריבית קבועה". הסיבה פשוטה: המלה "קבועה" אמורה למנוע הפתעות מיותרות, והצרכן הישראלי - ולא רק הוא - שונא סיכונים ואי-ודאות. הלקוח התמים שבחר במסלול "ריבית קבועה" מסיק מכך, שאם הריבית לתקופה של 15 שנה עומדת כיום על 3.7% בממוצע, זו בדיוק הריבית שישלם על ההלוואה שלקח. נכון? לא נכון. המונח "קבועה" מתייחס רק לריבית, ולא להצמדה. בדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. סביר להניח כי מתישהו במהלך חיי ההלוואה האינפלציה תרים ראש. התוצאה עלולה להיות כואבת במיוחד. מדד של 4%-3% בשנה הוא לא חזיון תעתועים, ובמיוחד כשהוא מחושב כמדד דמדד. אבל ספק אם יש מי שלוקח את זה בחשבון כאשר הוא ממהר להצטרף למסלול ה"קבועה" ריבית משתנה
ריבית הפריים ריבית הפריים מחושבת לפי ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. בהלוואה במסלול של ריבית פריים נלקח מרווח מסוים נמוך מריבית הפריים (למשל פריים מינוס 0.5%). מרווח זה נקבע בכל בנק. מסלול זה מגלם מצד אחד סיכון של עליית ריבית. מצד שני מגלם מסלול זה יתרון של הלוואה גמישה בריבית נמוכה. מסלול הפריים הנו מסלול שקלי, כלומר שאינו צמוד למדד, אשר מאפשר מעבר למסלולים אחרים ללא עמלת פירעון מוקדם. מסלול מט"ח מאפשרת ליהנות מתנאי הריביות בחו"ל אשר בדר"כ עומדות על שיעור נמוך מזה של הריבית בישראל. הבנקים נותנים את ריבית חו"ל בתוספת מרווח מסוים. למשל, הריבית על היין היפני +2%. תחנות יציאה ופירעון מוקדם חשוב לבדוק בטרם קבלת ההחלטה על ההלוואה שתילקח, מהן תחנות היציאה מההלוואה, והאם מתאפשר פירעון מוקדם. המסלולים השונים שמציעים הבנקים, אינם נבדלים זה מזה רק בשיעורי הריבית, ובשיטות ההצמדה השונות. פרמטר חשוב נוסף, הוא מספר תחנות היציאה האפשריות, וכן היכולת לפרוע את ההלוואה בזמן מוקדם בלא עמלה נוספת.
לעתים הלוואה שתינתן בריבית מעט גבוהה מהלוואה אחרת, תהיה עדיפה על זו האחרונה, משום שתאפשר יותר גמישות בתחנות היציאה, וכן יציאה ללא עמלת פירעון. שיקול זה הופך למשמעותי יותר, אם הלווה צופה כי בעתיד, ובטרם יסיים להחזיר את ההלוואה, יקבל כספים ממקור כזה או אחר, בהם ירצה להשתמש לצורך פירעון ההלוואה. כאשר הלווה פורע חלק מהמשכנתא, הוא יכול לקצר את תקופת ההחזר, או לחלופין להקטין את התשלום החודשי. כמו כן על מנת לבדוק מה היכולת החזר כדאי להכנס מחשבון משכנתא ולראות מה היכולת החזר. בכל פירעון מוקדם המחייב עמלת פירעון, יש לשקול לעומק את הכדאיות הכלכלית, בהתאם לתנאי ההלוואה ולעלות הפירעון. יש לקבוע, האם משתלם כלכלית לשלם את עמלת הפירעון, או שמא עדיף להמתין לתחנת יציאה. ההחלטה צריכה להתקבל גם על בסיס שיעור הריבית שניתן לקבל בעת ההמתנה לתקופת היציאה, על הסכום שיועד להחזר הפירעון. אז מה כדאי לקחת? נוטלי משכנתא רבים מתקשים להחליט באיזה מסלול ריבית כדאי להם לקחת את המשכנתא שלהם.המסלולים הנפוצים של פריים, ריבית משתנה וריבית קבועה מוצאים להם כאשר במקרים רבים מסיתים אותם לקחת משכנתא בריבית קבועה עם ריביות נמוכות ביותר. דוגמא: לווה שלקח משכנתא לפני 2-3 לתקופה של 25 שנים בריבית קבועה של 6.5% על סכום של 700,000 ₪ עם עמלת פירעון של 14,000 ₪ יוכל למחזר היום לריבית קבועה שהינה הרבה יותר נמוכה נכון להיום (בין 3%-4%) ולהכניס את מרכיב הפריים ויוכל לחסוך מעל ל- 50,000 ₪ לתקופת ההלוואה הנוכחית. כמו כן יש לשים לב לנקודות יציאה ולמסלולים ללא קנסות (פריים ומט"ח) ולהתאים זאת לצרכיכם האישיים ולא לצרכי הבנק. יש מספר לא מועט של לווים שלקחו לפני מספר שנים הלוואות צמודות מדד בריביות של 5%-6% ואף יותר ומומלץ לבצע בדיקת משכנתא ולבחון את כל הפרמטרים ובמיוחד את פרמטר עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון). גרירת משכנתאמומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני, יועץ משכנתאות שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם.העלות היא שולית אל מול החיסכון. הבנק לא יכול לסרב לבקשת גרירת משכנתא, וגם לא יכול להתנות את גרירת ההלוואה בשינוי תנאי המשכנתא כפי שהוסכם בחוזה המשכנתא. כל זאת על פי הנהלים למתן הלוואות לדיור. במידה והבנק מסרב לגרירת המשכנתא, או משנה את תנאי המשכנתא למרות הכל, עליו לתת סיבות סבירות לידיעת הלווה. ישנם מקרים בהם אי אפשר לבצע את הגרירה. מצבים כאלו קורים בעיקר כאשר מוכרים את הדירה הישנה, המשועבדת לבנק, אך עוד לא קונים דירה חדשה. במקרים כאלו יבקש הבנק להמציא בטוחות חלופיות שוות ערך(פיקדון, ערבות בנקאית) לפני המשכנתא , בדוק אפשרות של גרירת משכנתא בעיקרון רצוי לבדוק את האפשרות לגרירת משכנתאות כבר בתהליך הראשוני עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא, כיוון שאישור לגרירת משכנתא כפוף לנוהלי הבנק. כל הפרטים שפורטו לעייל הם בעצם סעיפים בנוהלי הבנק, ורצוי לבדוק אותם לעומק ובצורה מדוקדקת לפני לקיחת משכנתא. מסמכים לגרירת משכנתא - העתק חוזה המכירה של הדירה אותה אתם מוכרים - העתק חוזה הרכישה של הדירה החדשה. כאמור לעייל, אם במידה ועוד לא קניתם דירה ואתם רוצים להבטיח את המשכנתא, אתם יכולים להמציא ערבות בנקאית. (על פי בחירתו של הבנק) - כמו במשכנתא הראשונה על הלווים להמציא לבנק שיעבוד וביטחונות על הדירה שקניתם לטובת הבנק. (על פי הוראות הבנק) - עליכם ועל הערבים שלכם (במידה והבנק דרש) לחתום על מסמכי הגרירה - עליכם לשלם למוכר הדירה החדשה את סכום יתרת הגרירה (או קרוב אליו), בתוספת 10% לפחות ממחיר הדירה. כל הכספים המשולמים בגין הגרירה באים מהלווים ולא מהבנק. בקשה לגרירת משכנתא דומה כמעט לחלוטין לבקשת משכנתא ראשונה הבנק לא יכול לסרב לבקשת גרירת משכנתא, וגם לא יכול להתנות את גרירת ההלוואה בשינוי תנאי המשכנתא כפי שהוסכם בחוזה המשכנתא. כל זאת על פי הנהלים למתן הלוואות לדיור. במידה והבנק מסרב לגרירת המשכנתא, או משנה את תנאי המשכנתא למרות הכל, עליו לתת סיבות סבירות לידיעת הלווה. ישנם מקרים בהם אי אפשר לבצע את הגרירה. מצבים כאלו קורים בעיקר כאשר מוכרים את הדירה הישנה, המשועבדת לבנק, אך עוד לא קונים דירה חדשה. במקרים כאלו יבקש הבנק להמציא בטוחות חלופיות שוות ערך(פיקדון, ערבות בנקאית) לפני המשכנתא , בדוק אפשרות של גרירת משכנתא בעיקרון רצוי לבדוק את האפשרות לגרירת משכנתא כבר בתהליך הראשוני עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא, כיוון שאישור לגרירת משכנתא כפוף לנוהלי הבנק. כל הפרטים שפורטו לעייל הם בעצם סעיפים בנוהלי הבנק, ורצוי לבדוק אותם לעומק ובצורה מדוקדקת לפני לקיחת משכנתא. מסמכים לגרירת משכנתא - העתק חוזה המכירה של הדירה אותה אתם מוכרים - העתק חוזה הרכישה של הדירה החדשה. כאמור לעייל, אם במידה ועוד לא קניתם דירה ואתם רוצים להבטיח את המשכנתא, אתם יכולים להמציא ערבות בנקאית. (על פי בחירתו של הבנק) - כמו במשכנתא הראשונה על הלווים להמציא לבנק שיעבוד וביטחונות על הדירה שקניתם לטובת הבנק. (על פי הוראות הבנק) - עליכם ועל הערבים שלכם (במידה והבנק דרש) לחתום על מסמכי הגרירה - עליכם לשלם למוכר הדירה החדשה את סכום יתרת הגרירה (או קרוב אליו), בתוספת 10% לפחות ממחיר הדירה. כל הכספים המשולמים בגין הגרירה באים מהלווים ולא מהבנק. בקשה לגרירת משכנתא דומה כמעט לחלוטין לבקשת משכנתא ראשונה
מחזור משכנתאמחזור משכנתא נעשה כאשר אנו משמים ריביות גבוהות לדוגמא 6% ורוצים להוריד את הריבית ל-3%, ככה שכל שנה נשלם 3% פחות ובכך נחסוך עשרות אלפי שקלים. מחזור משכנתא זהו בעצם החלפה של המשכנתא היקרה ולקיחת משכנתא זולה יותר.
במידה והיה ללוקח המשכנתא צ'קים שחזרו או חשבון שהוגבל בתקופה של 3 שנים אחורה מיום הבקשה הבנק יכול לסרב עקב אי יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא החדשים. פרמטר נוספת שהבנק בוחן הינו יכולת ההחזר. במידה ו-2 בני הזוג שכירים או עצמאיים עם וותק במקום העבודה, יהיה להם יותר יכולת לנהל משא ומתן על גובה הריביות מאשר אדם אשר ההכנסות שלו נמוכות יותר. לדוגמא אם המשכנתא עומדת על 400,000 ₪ התשלום לעמלת פתיחת תיק הינו 1,000 ₪. מה לגבי הריבית? כמה ניתן לחסוך? הריביות בשוק המשכנתאות נמצאות כיום בשפל חסר תקדים. הריבית הקבועה הצמודה למדד ירדה לכ-3.2% ל-20 שנה והפריים עומד כיום על 3%. כמו כן הריביות המשתנות והריביות אשר צמודות לדור ולאירו גם הן ירדו בצורה משמעותית במידה ולווה אשר ממחזר משכנתא מ-6% ל-3% על אותה תקופה הוא יכול לחסוך כ-40,000 ₪ אשר לא רואים את החיסכון במיידי אלא לאורך כל חיי ההלוואה. במידה והריבית אשר אנו משלמים כיום היא ריבית שאין בה הפרש גדול ביחס לריביות אשר קיימות בשוק, לא יהיה כדאי למחזר את המשכנתא
מקבלים "אישור עקרוני" שאומר שהבנק מאשר את בקשת המשכנתא ולאחר מכן מתחיל לעשות סקר בנקים מקיף בין הבנקים למשכנתאות השונים.
בדומה ללקיחת משכנתא חדשה, יש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק החדש, משכון ברשם המשכונות, אישור עו"ד שהינו נוטריון אשר מאמת את החתימות ולאחר מכן להשלים את המסמכים החסרים במידה ויש. על מנת לקצר את תהליך מחזור המשכנתא כדאי להכין מראש את המסמכים העדכניים אשר הבנק דורש ובכך תחסכו הרבה מאוד זמן של המצאת מסמכים חדשים. אם כן, במחזור משכנתא נכון חשוב לבחון היטב האם ניתן לחסוך סכום משמעותי ואם כן כדאי לבנות בצורה נכונה את המשכנתא החדשה לתקופה הרצויה בה אנו יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים וכן מהן הריביות אותן ניתן לקבל בשוק המשכנתאות
נכתב ע"י: מאיר וידר, יועץ משכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרוייקטים. |