ועד בית
+ פתח הכל
ניהול ועד בית , מחייב תוכנה מתאימה
בס"ד
תמיד חבר הועד או יותר נכון מנהל הועד, אותו אדם שמחזיק בתיק ומנהל את העניינים הכספיים, נחשד בהעלמות ע"י השכנים. עובדה מדאיגה זו, יוצרת סכסוכי שכנים ומריבות שלפעמים יכולות גם לגרום לאסון חס ושלום.
תגובות השכנים במצבים כאלו, מביאות גם לכך שחלקם אינם מעוניינים לשלם יותר ועד בית, דבר שגורר היסחפות גם של שכנים "שקטים", שמרגישים במידה מסוימת "פרייארים" ואז גם הם מפסיקים לשלם וכך ההידרדרות צוללת לתהום עד כדי הגשה לתביעות משפטיות ועוד אי נעימויות מסוג זה.
לכן, כמתכנת מחשבים, חשבתי לנצל את הידע לבניית תוכנה, שתבצע ניהול מושלם של תיק כזה, ותאפשר יצירת דו"חות כספיים, כך שהצגתן בלובי המבנה תציג שקיפות מלאה ותסיר כל חשש ודאגה מלב השכנים.
יתרון נוסף בשקיפות זו היא העובדה ששכן שאינו משלם את ועד הבית בזמן, יכול לחוש אי נעימות ששמו מתנוסס בלובי כאחד שעדיין לא שילם והתוצאה של התשלום לא מאחרת לבוא.
כיום, בעידן זמננו אנו, כמעט ואין בית שלא מחזיק מחשב לצורך שימושים שונים, ועובדה זו חיזקה את דעתי כדי לייצור תוכנה כזו.
התוכנה, כיום בשימוש, ונהנים ממנה רבים, מהסיבה העיקרית שהיא נבנתה בצורה הקלה והפשוטה ביותר, וכמובן ביעילות מרבית, כך שהמשתמש בה לא יצטרך הדרכה מקדימה או רקע במחשבים כדי להשתמש בה, והחשבון לכך היה פשוט, שמנהל ועד בית יכול להיות מצוין אבל לא ממש מומחה בתחום המחשבים.
לכן, כאן המקום לשתף אתכם בגרסת חינם לתקופת ניסיון, בה ניתן יהיה לבחון את התוכנה ואת האפשרויות הנמצאות בה.
להורדת התוכנה, יש להיכנס אל אתר הבית ולהוריד אל מחשבכם האישי.
הכתובת להורדה:
http://www.bmkol.co.il/vaadbait
הנכם מוזמנים לשלוח תגובות ושאלות על כל עניין, ואשמח לעזור ככל שניתן
בהצלחה לכולם
עמי זריהן
כל מה שחבר ועד הבית צריך לדעתבכל בית משותף יש רכוש משותף המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. לשם ניהול הבית המשותף, רשאים בעלי הדירות לערוך תקנון ולבחור נציגות בת חבר אחד עד חמישה חברים. נציגות זאת מכונה בישראל בשם ועד בית.
סעיף 62 קובע שבעלי הדירות חופשיים לתת לתקנון את התוכן המתאים להם וסעיף 64 קובע שאם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון משלהם, התקנון המחייב יהיה התקנון המופיע בתוספת של החוק. את התקנון צריך לרשום והוא יחייב גם את מי שהפך לבעל דירה בבית המשותף לאחר שהתקנון כבר חובר. אם התקנון לא נרשם, הוא מחייב רק את בעלי הדירות שחיברו אותו. בעלי הדירות יכולים לשנות את התקנון, אך דרוש לכך רוב של שני שלישים של בעלות על הרכוש המשותף. כדי להמחיש זאת, בעל דירה שגודלה כפול מדירת שכנו מחזיק בזכויות הצבעה כפולות משל שכנו.
פרק ו' בחוק המקרקעין עוסק בנציגות הבית המשותף ובזכויות ובחובות של בעלי הדירות כפי שהן באות לידי ביטוי ביחסיהן עם הנציגות. סעיף 65 של החוק מחייב שכל בית משותף תהיה לו נציגות שתנהל את ענייני הבית המשותף ותפעל לפי תקנון הבית המשותף ("תקנון מוסכם") ואם אין תקנון, לפי התקנון המצוי בתוספת לחוק. נציגות הבית המשותף אמורה לשמש כמורשה של בעלי הדירות בכל הנוגע לניהול והחזקת הבית המשותף, כולל התקשרות בחוזים והתדיינות משפטית בשם הבית המשותף. האסיפה הכללית של בעלי הדירות היא המוסמכת לבחור את נציגות הבית המשותף. בהיעדר קביעה אחרת בתקנון מוסכם, יש לקיים אסיפה כללית אחת לחצי שנה. אסיפה כללית תקבל תוקף חוקי אם השתתפו בה לפחות חצי מבעלי הדירות ואם נמסרה עליה הודעה אישית או שהוצגה הודעה במיקום בולט (למשל, על לוח מודעות) לפחות ארבעה ימים לפני המועד. החלטות אסיפה מקבלות תוקף מרגע שהן נרשמות בפנקס ההחלטות. חלק מההחלטות מותנות ברוב רגיל ואחרות ברוב מיוחס של שני שלישים או שלושה רבעים מבעלי הדירות או בעלי הרכוש המשותף (שחלוקתו היא יחסית, לפי שטח הרצפה של כל דירה מתוך השטח הכולל של הדירות). על פי החוק המוזכר לעיל, חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג. דהיינו, הפעולות הנדרשות כדי לשמור על הבית המשותף במצב בו היה עם גמר הבנייה. ההשתתפות בהוצאות תיעשה על פי חלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף או לפי חלוקה אחרת שנקבעה בתקנון הבית המשותף. באופן מעשי, ברוב הבתים המשותפים בישראל מקובל שיעור השתתפות דומה מצד כל בעלי הדירות. בין ההוצאות השכיחות המוטלות על דיירי בית משותף:
ועד הבית מחויב למנות גזבר, שיכול להיות אחד החברים בו, ועל הגזבר לנהל רישום של הכנסות והוצאות, להפיק דו"חות תקופתיים ולהציג אותם באסיפות הכלליות. הניהול של קופת ועד הבית הינו ניהול מקיף וחשוב, המורכב בטיפול של נושאים רבים ומגוונים. לכן, חשוב שחברי ועד הבית ישתמשו בכלים המתאימים, כך שהניהול יהיה יעיל וטוב יותר גם כלפי הדיירים השוכנים במבנה המשותף. לצורך כך, פותחה תוכנה לניהול קופת ועד הבית, הכוללת את כל הפעולות הקשורות בנידון. התוכנה, חינם להורדה ללא כל התחייבות או הרשמה מראש. מומלצת בחום ע"י משתמשים רבים הנהנים מניהול קל וידידותי. ניתן להוריד אותה בכתובת הבאה : http://www.bmkol.co.il/vaadbait
ניתן גם לשלוח בקשה לעזרה וייעוץ דרך התוכנה, ותגובות מתקבלות בהקדם האפשרי.
הארות והערות יתקבלו בשמחה ל : vaadbait@bmkol.co.il ניהול ועד בית – בחירת חברת אחזקהבשנים האחרונות, עקב דרישה הולכת וגדלה של האוכלוסייה וצרכיה, נבנים בנייני דירות גבוהים יותר, דירות גדולות יותר ועקב כך נעשה קשה יותר לנהל אותם. קיימות חברות רבות בשוק שלמעשה עוסקות בניהול ואחזקת מבנים. לצערנו, קיימת נטייה של אותן חברות להעניק שירות מעולה בחודשים הראשונים, אך לאחר מכן ניתן לראות התרופפות בשירות ובתחזוקת הבניין. ישנן שני סוגי חברות אחזקה: חברות העוסקות בתחזוקת המבנה בלבד וחברות העוסקות גם בטיפול בדיירים בהתמודדותם מול הקבלן, רשויות ועוד. בחירת חברת ניהול ואחזקת מבנים הינה מורכבת וישנם היבטים רבים אליהם יש להתייחס: חשוב מאוד להשוות מחירים בבניינים באותו איזור מגורים. חשוב לבצע בדיקת מחירים על ידי שני דיירים שונים על מנת לוודא שאכן המחירים קבועים. במידה וניתן מחיר נמוך מאוד – יש לחשוד בכך מכיון שזה אומר שמאוד ייתכן שהשירות יהיה בהתאם. חשוב לבדוק מה כולל התשלום: על חשבון מי יהיו הוצאות תיקונים, כמה פעמים בשבוע יתקיים הניקיון, החלפת נורות ועוד. אחד הדברים החשובים בתהליך בחירת חברה הינו בדיקת אתרי החברה. האופן בו מוצג האתר מעיד על מקצועיות החברה, על השירותים שהיא מעניקה ומתחייבת להם. בנוסף, לרוב הן מציגות גם מידע אינפורמטיבי עבור הדיירים כגון: טפסים, חוקים, טיפים לפתרון בעיות בניהול מבנה ועוד. ישנם שירותים שלא כדאי להשאיר לטיפול חברת ניהול אחזקת המבנים כגון תיקוני חשמל ומעליות היות שברוב המקרים הם בעצמם יקראו לאנשי מקצוע וחבל לשלם להם דמי תיווך על כך. עדיף לוועד להיות בקשר מול אנשי המקצוע. כמו כן, חשוב להותיר את השליטה בכסף הדיירים בידיהם ובידי הוועד ולא להעניק שליטה לחברת ניהול אחזקת מבנים. על כן חשוב להשאיר את זכות החתימה בידי הדיירים. היבט נוסף אליו חשוב להתייחס בחוזה מול חברת שירותי הניקיון הוא לוודא באילו חומרי ניקוי היא תשתמש, על מנת לוודא שאיכותם תישמר. רבות מהחברות מציעות לקחת אחריות על הוצאות על עבודות או החלפת ציוד ותיקונים – אבל מגבילות את הסכום ולכן חשוב לשים לב לנקודה זו. בנוסף, כאשר מנסחים חוזה, חשוב לקחת ליווי מקצועי בעל ידע משפטי שיבחן את כל הסעיפים בחוזה. נתון חשוב מאוד בבחירת חברת אחזקה הוא העובדה שצריך רוב של 66% כדי להחליט איזו חברה הבניין ישכור, אך כדי להפסיק את החוזה מספיק רוב של 51%. רצוי מאוד שלא להתחייב לשנה לחברה ולחתום מולה לתקופה ניסיונית של שלושה חודשים כדי לבחון את תפקודה. יש צורך לוודא כי יש מי שיענה בזמן חירום מטעם החברה במקרים חריגים וכי החברה תבצע בדיקות תקינות תקופתיים למערכות כיבוי אש, גלאי עשן, מעליות ועוד. יש לוודא שחברת האחזקה מבטחת את עובדיה, נוהגת בהם כחוק, מעניקה להם את זכויותיהם וכן גם מול ספקיה. על מנת להימנע מתביעות כדאי מאוד להוסיף סעיף בחוזה המדבר על כך שכל מי שנכנס לבניין מטעם חברת אחזקת המבנים יבוטח על ידה. לסיכום, יש לבדוק מה מחייבת הפסקת ההתקשרות מול החברה. האם יש צורך להודיע מראש ולתת התראה של תקופה מסוימת וכן לוודא שהחברה שילמה לכל ספקיה עוד לפני תום החוזה. עדיף לא להעניק את התשלום האחרון לחברה עד אשר מוודאים כי סיימה לטפל בכל חובותיה.
|
