שמאי מקרקעין

הערכה של שמאי מקרקעין דרושה למגוון רחב של שימושים.

הדו"ח שאותו השמאי יפיק נקרא שומת מקרקעין והוא מורכב ממספר גורמים אשר אותם נציג במאמר זה.

בבואו להעריך נכס מתחשב השמאי במספר גורמים אותם הוא מציין גם בשומה.

השמאי צריך לכלול את הפרטים הבאים:

תיאור כללי של הנכס: למשל דירת מגורים ברח' בן יהודה 34, ירושלים.

מיקום הנכס בפירוט עד רמת תת חלקה, חלקה וגוש. ולמי מיועדת חוות הדעת שלו.

מטרת השומה:

המשאי צריך לציין את מטרת השומה, למשל שומת היטל השבחה, שומה למטרת בטחונות לקבלת אשראי מבנק, הערכת שווי נכס מקונה מרצון למוכר מרצון למטרת הגשת חוות הדעת לבית המשפט ולמטרות רבות נוספות. בחלק זה על השמאי לציין כי הערכות זו הינה למטרה לשמה הוזמנה השומה וכי היא לא תשמש לכל מטרה אחרת.

מועד הביקור בנכס:

בחלק זה של השומה השמאי צריך לציין את המועד בו ביקר בנכס נשוא השומה, מועד זה הוא המועד הקובע לשומה.

זיהוי הנכס ותיאור הסביבה:

בחלק זה יגדיר השמאי את הנכס כדירה בבנין מגורים או למשל כחנות במרכז מסחרי וכדומה. השמאי יתאר את מגרש בו ממוקם הנכס את סביבתו, ויזכיר את הדרכים המובילות אליו ואת רמת הפיתוח והתשתיות בסביבת הנכס.

תיאור הנכס:
תיאור זה מתייחס למבנה או המגרש לחזיתות שלו למספר הכניסות אליו ולמספר הקומות בו.

סטנדרט הבנייה:
שלב זה מתאר את סטנדרט בנייה של הנכס כפי שראה אותו השמאי ביום הביקור בו.
חשוב לציין כי סטנדרט הבנייה משפיע על שווי הנכס וכי סטנדרט גבוה יכול להעלות את שווי הנכס.

מצב משפטי:

בחלק זה מציין את הבעלויות בנכס ואת הערות האזהרה כי שהם רשומות רשומה בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הזכויות.

תוכנית בניו עיר:

חלק זה מציין את התוכניות החלות על הנכס וסביבתו את תאריך אישור התוכניות ומספר ילקוטי הפרסום בו הן פורסמו.

עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה:

בבואו להעריך שווי נכס על השמאי להציג את העקרונות, הגורמים והשיקולים בהם הוא השתמש בשומה לדוגמא:

א. מיקום הנכס

ב. תיאור הנכס

ג. סטנדרט הבניה.

ד. הזכויות בנכס

וכן בגורמים נוספים בהתאם לסוג השומה ומטרתה.

לסיכום:

בחלק אחרון זה יציג השמאי את שווי הנכס כפי שהתקבל מצירוף כל הגורמים אותם הוא בחן בעבודתו ויוסיף הצהרה בה הוא מצהיר כי אין לו חלק ועניין בנכס הנדון בשומה, וכי השומה בוצעה בהתאם למידע שעמד לרשותו ולמיטב ידיעותיו, הבנתו וניסיונו המקצועי.

מקווים שעזרנו לכם להבין את מרכיבי השומה.

ונשמח לעדכן אתכם במאמרים הבאים במגוון נושאים בהם נוכל לעזור לכם כשמאי מקרקעין.

היטל השבחה הינו תשלום אותו דורשת והעודה המקומית לתכנון ובניה בגין השבחת מקרקעין בעת מימוש הזכויות במקרקעין.
חוק התכנון והבניה מגדיר את מימוש הזכויות כ:

(1)   קבלת היתר בניה או  היתר לשימוש חורג שבעקבותיהם חלה השבחה של המקרקעין.

(2)   התחלת השימוש במקרקעין כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

(3)  העברת הזכויות במקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;

גובה היטל ההשבחה נקבע בחוק כמחצית מההשבחה.

ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה, אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.

הליך החיוב בהיטל השבחה לפי תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (שמאי מכריע) הינו כדלקמן: הועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה עורכת שומה על פיה יחויב הנישום בהיטל השבחה.שומה זו עוברת לנישום.

במידה והנישום סבור שנפלו טעויות בשומת הועדה המקומית , הוא רשאי לפנות לוועדה המקומית בפניה מנומקת ולבקש מהוועדה שהשומה תתוקן.
המקרים בגינם רשאי הנישום לפנות לוועדה הינם:
טענה בדבר טעות בפרטי המקרקעין לגביהם נערכה השומה,

טענה בנוגע לטעות ביחס לנתונים הפיזיים של המקרקעין,

טעות ביחס לתכניות החלות על המקרקעין, וטענה בנוגע לזכויות הנישום במקרקעין.

במידה ותתקבל פניה אצל הוועדה המקומית המעלה טענה באחד מהנושאים שפורטו לעיל, תבוא השומה לבחינה של נוספת אצל שמאי הועדה ואם נמצא שאכן נפלה טעות יערוך השמאי שומה מתוקנת בהתבסס על הנתונים הנכונים. שומה זו תוצג בפני הנישום ויראו אותה כשומת הוועדה המקומית לעינן המשך הליכים.

 על שומה של שמאי הועדה המקומית ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב.

יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים. את הערעור מומלץ להגיש באמצעות שמאי מקרקעין מומחה בהפחתת היטל השבחה.
בנוסף, החייב בהיטל רשאי לפנות בתוך 45 ימים ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב.

לצורך מלחמתם, נוהגות כיום, רשויות רבות לתבוע את בעלי הנכסים ובנוסף לצרף לתביעה דרישה לתשלום "כפל שווי", המוזכר בסעיף 219 לחוק התכנון והבניה.
על מנת לתת לדרישתם משנה תוקף הן מצרפות חוות דעת של שמאי מקרקעין.

• אגרות בניה.
• עלות חוות דעת מהנדס, אדריכל.
• עלויות נוספות, בצ"מ.

• שווי עלות בניה.
• ניתוח דמי שכירות כנגזרת של עלות הבניה.
• סכימת השטח החורג מהיתר.
• ערך נוכחי של דמי השכירות לתקופה המתאימה ובשיעור ההוון המתאים.

אחת השאלות המרכזיות, בעת מכירה, האם חל על מכירת "דירת נופש" אותו הפטור שחל על דירת מגורים (מכירה בפטור מלא אחת ל- 4 שנים)? בעת רכישה, האם זכאים למדרגות מס מופחתות כשם שחלות על דירת מגורים.

מטרת המחקר, לזהות האם קיים פער בין מחירו של מ"ר בדירות סטנדרטיות לבין מחירו של מ"ר בדירות "יוקרתיות". בנוסף, נתבקשנו ,כ- שמאי מקרקעין, לזהות מהם מאפייני רמת גמר גבוהה כפי שנדרשת על ידי רוכשי דירות היוקרה.

• דירות סטנדרטיות בשכונה שהנן בנות 4 ו- 5 חדרים וכוללות מרפסת אחת בשטח של עד 30 מ"ר.
• דירות "יוקרתיות" דהיינו, "דופלקס"- דירות דו קומתיות, הכוללות מרפסות גדולות וממוקמות בד"כ בקומות העליונות ו"פנטהאוזים"- דירות בקומה העליונה במפלס אחד, הכוללות מרפסות גדולות, המהוות כ- 40% ויותר משטח הדירה.

• מערכת מיזוג אויר, צ`ילר הכוללות, שליטה נפרדת בכל אזור. אוויר נכנס מאושר בחמצן ומטוהר.
• מערכת חשמל "חכמה", השולטת בכל המערכות החשמליות.
•  חימום תת ריצפתי חשמלי.
•  מערכת ביטחון היקפי, הכוללת מצלמות, אזעקה, מוניטורים ויחידת
  בקרה ממוחשבת.
•  מערכות קול שקועות בתקרה ובקירות בכל הבית כולל במרפסות.
• ארונות עץ מלא.
• חלונות זכוכית "טריפל" גלייזינג, דרייקיפ.
• ריצוף שיש 80X80 ס"מ ו/או ריצפת פרקט מעץ אלון.
• המטבח הראשי, costume made.
• במרפסות ריצוף שיש 80X80 ס"מ מותז חול.
• מניתוח והתאמת שטחי היחידות "היוקרתיות" והמיוחדות, עולה כי מחיר מ"ר בדירות "היוקרתיות" בשכונת "רמת אביב ג` החדשה" גבוה פי 2 ממחיר דירה רגילה.
  
  שומות\חוות דעת ל- הערכת שווי דירות ונכסים, נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

טענות הצדדים נתמכות בשומות שמאי מקרקעין מטעמם.
כאשר עולה טענה של ירידת ערך בשל אי התאמה להיתר - שמאי מקרקעין בחוות דעתו מתמודד עם עקרונות מגוונים הבוחנים את ראשי הנזק והעיקריים שביניהם הינם כדלהלן:

• קביעת מקדמים בגין, פונקציונאליות והשימוש של השטחים הבנויים. 
• מיקום הנכס - האם הנכס הינו פינתי דבר המוסיף פרטיות טובה ביחס לנכסים אחרים.
• רמת הבנייה והגמר ביחס לממוצע.
• האם חצר הבית מטופחת ומושקעת?
• האם קיימים מבנים ו/או מתקנים נוספים כגון - בריכת שחיה, מגרשי משחק, וכיו"ב.

תמ"א 38 שינוי מס` 1א` אושר ע"י הממשלה ביום 27.07.2007
הוראת שעה (התשס"ח - 2007) מיום 26.11.2007

1. סגירת ומילוי של קומה מפולשת עפ"י תנאי התוכנית.
2. הקמת קומה אחת נוספת, תכניות לבניה על גגות בתים, ככל שחלות על המבנה, יחולו על גג הקומה הנוספת עפ"י תוכנית זו ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה.
3. הקמת אגף נוסף למבנה עפ"י תנאי התוכנית.
4. הועדה המקומית, על פי חוות דעתו של מהנדס הוועדה רשאית לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידות דיור, אם לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.
5. תותר תוספת זכויות בניה בשטח כולל לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים עפ"י הראות התוכנית.

• אין באישור תוכנית מתאר ארצית כדי ליצור חוב בהיטל השבחה, החוב יכול לקום רק בגין תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת.
  חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 2(א) לתוספת השלישית (להלן: "התוספת"): "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן: היטל)".
  
  "השבחה" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת כ - "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
  
  "תוכנית" מוגדרת לפי סעיף 1 לתוספת כ - "תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת".

• הפסיקה
  
  בית המשפט מאשר כי תוכנית מתאר ארצית אין בה כדי להקים חיוב בהיטל השבחה. הנימוק שעומד אליבא בית המשפט בבסיס הדברים הינו, כי גם לאחר אישור תוכנית מתאר ארצית, יש לוועדה המקומית לתכנון ובניה שיקול דעת לסרב ליתן היתר לבניה (על אף אישור התמ"א). יחד עם זאת קובע בית המשפט, כי רק אם הוגשה בקשה למתן היתר ובקשה זו אושרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ניתן לומר כי הנכס הושבח ואז תקום גם החובה בתשלום היטל השבחה.
  
  עולה אפוא, כי בעוד שעל פי התוספת לחוק אישור תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת הוא שמקים את החיוב בהיטל השבחה, הרי שכאשר מדובר בתוכנית מתאר ארצית אין היא מקימה חיוב בהיטל השבחה. החוב בהיטל ההשבחה יקום, או במועד מתן היתר על פי תוכנית מתאר ארצית שהרחיבה את הזכויות, או על פי תוכנית מתאר מקומית או מפורטת חדשה, אשר הוצאה על בסיס תוכנית המתאר הארצית, שהרחיבה את זכויות הניצול המותרות.
  
  על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון, ובית המשפט העליון אישר את פסק הדין המחוזי הנ"ל.
  (רע"א 384/99 - מועש בע"מ נ` הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה תק-על 99(3), עמ` 1447.
  
  לאחרונה, ניתן פס"ד בבית המשפט המנהלי לעניין זכויות בניה המוקנות בתמ"א 38, עתמ 002905/08 באור השקעות 1995 נ` הועדה המקומית תל אביב:
  הבקשה להתיר לבנות תוספת של קומה שישית וחדרי יציאה לגג, מכוח הוראות תמ`א 38.
  בית המשפט דחה את הבקשה/עתירה וציין כלהלן:
  בהתאם לסעיף 11 לתמ`א 38 הוועדה המקומית "רשאית" להתיר תוספת בנייה למבנה קיים.
  מלשון הסעיף ברור, כי סמכותה של הוועדה המקומית היא סמכות שבשיקול דעת. לפיכך, הוספת קומה נוספת כמבוקש על ידי העותרת תפגע בעקרונות אלו ומשכך מנוגדת למדיניות התכנונית.