שומת מקרקעין

הערכה של שמאי מקרקעין דרושה למגוון רחב של שימושים.

הדו"ח שאותו השמאי יפיק נקרא שומת מקרקעין והוא מורכב ממספר גורמים אשר אותם נציג במאמר זה.

בבואו להעריך נכס מתחשב השמאי במספר גורמים אותם הוא מציין גם בשומה.

השמאי צריך לכלול את הפרטים הבאים:

תיאור כללי של הנכס: למשל דירת מגורים ברח' בן יהודה 34, ירושלים.

מיקום הנכס בפירוט עד רמת תת חלקה, חלקה וגוש. ולמי מיועדת חוות הדעת שלו.

מטרת השומה:

המשאי צריך לציין את מטרת השומה, למשל שומת היטל השבחה, שומה למטרת בטחונות לקבלת אשראי מבנק, הערכת שווי נכס מקונה מרצון למוכר מרצון למטרת הגשת חוות הדעת לבית המשפט ולמטרות רבות נוספות. בחלק זה על השמאי לציין כי הערכות זו הינה למטרה לשמה הוזמנה השומה וכי היא לא תשמש לכל מטרה אחרת.

מועד הביקור בנכס:

בחלק זה של השומה השמאי צריך לציין את המועד בו ביקר בנכס נשוא השומה, מועד זה הוא המועד הקובע לשומה.

זיהוי הנכס ותיאור הסביבה:

בחלק זה יגדיר השמאי את הנכס כדירה בבנין מגורים או למשל כחנות במרכז מסחרי וכדומה. השמאי יתאר את מגרש בו ממוקם הנכס את סביבתו, ויזכיר את הדרכים המובילות אליו ואת רמת הפיתוח והתשתיות בסביבת הנכס.

תיאור הנכס:
תיאור זה מתייחס למבנה או המגרש לחזיתות שלו למספר הכניסות אליו ולמספר הקומות בו.

סטנדרט הבנייה:
שלב זה מתאר את סטנדרט בנייה של הנכס כפי שראה אותו השמאי ביום הביקור בו.
חשוב לציין כי סטנדרט הבנייה משפיע על שווי הנכס וכי סטנדרט גבוה יכול להעלות את שווי הנכס.

מצב משפטי:

בחלק זה מציין את הבעלויות בנכס ואת הערות האזהרה כי שהם רשומות רשומה בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הזכויות.

תוכנית בניו עיר:

חלק זה מציין את התוכניות החלות על הנכס וסביבתו את תאריך אישור התוכניות ומספר ילקוטי הפרסום בו הן פורסמו.

עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה:

בבואו להעריך שווי נכס על השמאי להציג את העקרונות, הגורמים והשיקולים בהם הוא השתמש בשומה לדוגמא:

א. מיקום הנכס

ב. תיאור הנכס

ג. סטנדרט הבניה.

ד. הזכויות בנכס

וכן בגורמים נוספים בהתאם לסוג השומה ומטרתה.

לסיכום:

בחלק אחרון זה יציג השמאי את שווי הנכס כפי שהתקבל מצירוף כל הגורמים אותם הוא בחן בעבודתו ויוסיף הצהרה בה הוא מצהיר כי אין לו חלק ועניין בנכס הנדון בשומה, וכי השומה בוצעה בהתאם למידע שעמד לרשותו ולמיטב ידיעותיו, הבנתו וניסיונו המקצועי.

מקווים שעזרנו לכם להבין את מרכיבי השומה.

ונשמח לעדכן אתכם במאמרים הבאים במגוון נושאים בהם נוכל לעזור לכם כשמאי מקרקעין.

היטל השבחה הינו תשלום אותו דורשת והעודה המקומית לתכנון ובניה בגין השבחת מקרקעין בעת מימוש הזכויות במקרקעין.
חוק התכנון והבניה מגדיר את מימוש הזכויות כ:

(1)   קבלת היתר בניה או  היתר לשימוש חורג שבעקבותיהם חלה השבחה של המקרקעין.

(2)   התחלת השימוש במקרקעין כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

(3)  העברת הזכויות במקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;

גובה היטל ההשבחה נקבע בחוק כמחצית מההשבחה.

ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה, אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.

הליך החיוב בהיטל השבחה לפי תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (שמאי מכריע) הינו כדלקמן: הועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה עורכת שומה על פיה יחויב הנישום בהיטל השבחה.שומה זו עוברת לנישום.

במידה והנישום סבור שנפלו טעויות בשומת הועדה המקומית , הוא רשאי לפנות לוועדה המקומית בפניה מנומקת ולבקש מהוועדה שהשומה תתוקן.
המקרים בגינם רשאי הנישום לפנות לוועדה הינם:
טענה בדבר טעות בפרטי המקרקעין לגביהם נערכה השומה,

טענה בנוגע לטעות ביחס לנתונים הפיזיים של המקרקעין,

טעות ביחס לתכניות החלות על המקרקעין, וטענה בנוגע לזכויות הנישום במקרקעין.

במידה ותתקבל פניה אצל הוועדה המקומית המעלה טענה באחד מהנושאים שפורטו לעיל, תבוא השומה לבחינה של נוספת אצל שמאי הועדה ואם נמצא שאכן נפלה טעות יערוך השמאי שומה מתוקנת בהתבסס על הנתונים הנכונים. שומה זו תוצג בפני הנישום ויראו אותה כשומת הוועדה המקומית לעינן המשך הליכים.

 על שומה של שמאי הועדה המקומית ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב.

יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים. את הערעור מומלץ להגיש באמצעות שמאי מקרקעין מומחה בהפחתת היטל השבחה.
בנוסף, החייב בהיטל רשאי לפנות בתוך 45 ימים ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב.