מתווכי דירות

+ פתח הכל

טיפים ומידע חשוב למחפשי דירה ולמוכרי נדל"ן , חלק שני

מטרת הנכס בעת החתימה על חוזה שכירות יש לציין את מטרת הנכס. נכס שמיועד למגורים בלבד, אסור שישמש למטרות עסקיות, ולהיפך. תשלום המיסים על שני השימושים שונה, והרישום במשרדי הממשלה השונים גם כן. הפרה של מטרת הנכס שנחתמה בחוזה עשויה להיות עילה לתביעה משפטית ולגרור חובות ותשלומים כבדים מצד השוכר לממשלה ולבעל הנכס.

אופציה להארכה סעיף חשוב לשני הצדדים הוא הסעיף הקובע מבעוד מועד את תנאי הארכת החוזה במקרה ותוקפו פג. במקרה של ירידה משמעותית בערך הדירה, סעיף זה משאיר בידי המשכיר את האופציה להשכיר לאותו הדייר את הנכס במחיר גבוה קצת יותר מערכו הנוכחי. במקרה של עליית מחירים קיצונית, האופציה משאירה בידי השוכר את הזכות להמשיך ולהשכיר את אותו נכס במחיר נמוך יותר מהמחיר הנקוב.

מצב הדירה ותיקונים אחת מנקודות המריבה העיקריות בין שוכרי בתים לבעלי הבתים היא מצב הדירה. שוכרים רבים מקבלים את הדירה ללא רישום דקדקני של מצב הדירה, ונתקלים בתיקונים מינוריים שיש לבצע בדירה שלא נכללים בחובותיו הבסיסיות של בעל הבית. על מנת למנוע מצב של ויכוחים בהמשך אודות מצב הדירה, יש לרשום בדיוק רב את מצב הדירה לפרטי פרטים. מצב הדירה כולל את מצב הצנרת, הקירות, הרצפה והחלונות. בנוסף, מצב הדירה כולל את הרהיטים ומצבם(במידה וישנם),ואת החצר.
על פי החוק, בעל הבית חייב לבצע תיקון מידי של כל פגם שנובע כתוצאה מצנרת רעועה, יסודות חלשים, וממבנה חלש. ניתן לקבוע בחוזה סעיפי תיקון נוספים במקרה של תיקונים שיש לבצע בבית שאינם כלולים בחוק ובחובות הבסיס של בעל הבית.

פינוי והפרת חוזה יש לקבוע את תנאי הפרת החוזה ואת תנאי הפינוי למען הסר הספק של שני הצדדים. במידה והמשכיר מעוניין לפנות את השוכר מהבית, עליו להמציא את הסיבה המתאימה לכך הקבועה בחוזה והמעוגנת בחוק. לדוגמא, במידה והדייר שכר את הבית למטרות מגורים בלבד, ומפעיל בנכס בית עסק שלא כחוק, רשאי המשכיר לפנות את השוכר מדירתו בפרק זמן הקבוע בחוזה והמעוגן בחוק. במקרה כזה הזמן המקובל הוא שבועיים.
מצד שני, במידה והשוכר מעוניין לפנות את הבית ולהפר את החוזה, עליו לעשות זאת על פי הסעיף הרלונטי לכך כפי שנחתם בחוזה המקורי. ברוב המקרים, התנאי לעזיבה מוקדמת של השוכר את הנכס הוא מציאת אלטרנטיבה להשכרה. כלומר, במידה והשוכר מעוניין לפנות את הנכס לפני תום תקופת השכירות שנקבעה על ידי שני הצדדים, עליו למצוא שוכר אחר שיהיה מוכן להיכנס לבית בתנאי החתימה התקפים, וזאת בתנאי שהשוכר החדש מוסכם על המשכיר. במידה והמשכיר לא רואה לנכון להכניס את השוכר החדש, עליו להמציא סיבה מוצדקת ומעוגנת לכך.

שותפים במידה והדירה נועדה למגורים משותפים, כדאי לציין זאת בחוזה, על מנת למנוע מצב של תביעה בגין הפרת חוזה. לעתים מגורים עם שותפים חוסכים את עלויות ההשכרה הגבוהות, ולעתים המגורים המשותפים עלולים לסכן את המשכיר במידה ולא סוכם על מספר הדיירים שאמורים להתגורר בדירה מבעוד מועד עם בעל הדירה.

גודל הדירה יש לכלול בחוזה השכירות את גודל הדירה המדויק כפי שמופיע ברישומי העירייה. סעיף זה נועד לקבוע מראש את גודל הדירה במטרים לצורך תשלומי הארנונה של המשכיר. סעיף זה נועד למנוע מקרים של תשלום ארנונה מופרז כתוצאה מאי רישום של יחידת דיור צמודה, או רישום כוזב של גודל הדירה.

טיפים ומידע חשוב למחפשי דירה ולמוכרי נדל"ן , חלק ראשון

מתווכי דירות / נדל"ן

שוק הדירות להשכרה בישראל הוא שוק תוסס ומלא שינויים. מחירי הבתים המשתנים כל העת, האזורים החמים להשכרה, וסעיפי ההשכרה השונים באים לידי ביטוי בחוזה ההשכרה ובעת החיפוש אחר הדירה המיוחלת. כמובן שלאחר שכבר מצאנו את הבית אותו חיפשנו, יש לשים לב למספר גורמים חשובים שעשויים להכריע את הכף בסוגיית ההשכרה. על מנת לא להתבלבל משלל הסעיפים בחוזה ההשכרה, ועל מנת לעשות סדר בפרטים הקטנים ולהזכיר לשוכר את הפרטים החשובים שיש לבדוק בעת בדיקת הדירה, ריכזנו עבורכם את כל הפרטים הקטנים, ואת הסעיפים שאמורים להופיע בחוזה השכירות ויש לתת עליהם את הדעת.

דירות להשכרה – חתימת חוזה השכירות כמו בכל מעמד של חתימה על חוזה, כך גם חתימת החוזה בעת השכרת הבית יכולה להיות מעמד מלחיץ. בעת מעמד זה יש לשים לב לפרטים רבים, ולתת את הדעת על סעיפים שונים ומשונים שיכולים להיכלל או להישמט בכוונה או בלי כוונה על ידי בעל הנכס. מכיוון שחוזה שכירות החתום על ידי שני הצדדים הינו חוזה משפטי ומחייב לכל דבר, יש להכיר את הסעיפים השונים בו, ואת הצרכים הבסיסיים שאמורים להופיע בו, לצד החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים המעוגנות בחוק.

רישום מדויק כמו בכל מסמך משפטי, כך גם בחוזה השכירות, הרישום של כל הפרטים אמור להיות מדויק מאין כמוהו. פרטי השוכר והמשכיר אמורים להופיע לצד תאריך החתימה. תקופת השכירות צריכה להופיע גם היא לצד המחיר, ולצד פרטי התשלום המדויקים. לאחר תהליך החתימה, שני הצדדים צריכים לקבל חוזה חתום מקורי, כך שלא ייתכנו תיקונים ושינויים על ידי אחד הצדדים בטענה שלצד זה או אחר יש את העותק המקורי.
מומלץ להדפיס את כל החוזה על פרטיו השונים, על מנת למנוע סכנה של תוספות ושינויים לא חוקיים בכתב יד בצורה שנראית משתלבת עם הכתוב. יש לשים לב כי לצד כל שינוי שנכתב בכתב יד על גבי החוזה חייבת להופיע חתימתם של שני הצדדים.

שער ומטבע, צמידות למדד, אופן התשלום אחד הסעיפים החשובים בחוזה, ובחיים עצמם הוא סעיף התשלום. בחוזה אמור להופיע תיאור מדויק ככל הניתן של סעיף זה על מנת למנוע וויכוחים והבנות לקויות של סיכום הדברים. ראשית, הסכום צריך להיות נקוב הן בספרות והן במילים, על מנת למנוע אי התאמה ופרשנות מחודשת. שנית, ליד הסכום חייב להיות מצוין המטבע בו משולם שכר הדירה. שלישית, החוזה צריך לכלול סעיפי הצמדה ושינוי שערים. במידה ושכר הדירה צמוד למדד, או כפוף לשינויי הדולר, יש לציין זאת במפורש בחוזה, אחרת התשלום נשאר קבוע בדיוק כפי שנחתם בעותק המקורי. דבר נוסף ואחרון שחייב להיכלל בחוזה הוא סעיף אופן התשלום. יש לרשום את התאריך המדויק של כל התשלומים שאמורים להתקבל, ובנוסף, את קנס הפיגורים בגין עיכוב של תשלום זה או אחר. בחלק מהחוזים מופיע המטבע בו מתבצע התשלום (שקלים, דולרים), ואמצעי התשלום (צ'קים, אשראי, מזומן, העברה בנקאית, הוראת קבע).