נדל"ן
+ פתח הכל
איך להצליח בשוק הנדל"ןhttp://mymoney.nana10.co.il/Article/?ArticleID=754410 אחרי שצפיתי בפרק השני של התוכנית "המדריך למיליון הראשון" העוסק בשוק הנדל"ן, סיכמתי את החוקים שעזרו למשקיעי הנדל"ן הגדולים בארץ להצליח ולהפוך למיליונרים: חוק מס' 1 - הפסיקו לדבר והתחילו לעשות. בנדל"ן ההשקעה היא גדולה ומרוכזת לכן חייבים לגייס הרבה אומץ ולהחליט שהפעם זה יקרה. חוק מס' 2 - התמקדות - הגדירו באיזה סכום כסף אתם... מסוגלים לרכוש וכך להבין באיזה אזור אתם מתמקדים (ולא להפך). חוק מס' 3 - התמצאו בשוק - הכירו את המחירים, השוו מחירים בין ערים קרובות, מצאו את ההבדלים במחיר. חוק מס' 4 - המידע נגיש לכולנו בעיריות והוא שווה הרבה כסף. ככל שנדע יותר על האזור, הסיכוי שלנו להבחין במציאה, גדל משמעותית. חוק מס' 5 - פנו זמן למציאת הנכס שלכם, צאו לשטח. חוק מס' 6 - חפשו את היזמים הפועלים באזור ובדקו אם יש להם מה להציע. חוק מס' 7 - דעו להיעזר במתווך בשלב המשא ומתן. המתווך הוא פונקציה מרכזית בסגירת העסקה מול המוכר. חוק מס' 8 - ברגע האמת - דעו להחליט! אם אתה לא החלטי, אתה לא תגיע לרכישה.
בהצלחה, דיקלה ניצן. סוד ההצלחה של אלפרד אקירובצפיתי בסרטון: "המשפיע האישי שלי - אלפרד אקירוב" שמשתף איך לדעתו אפשר להצליח לא רק בעסקים אלא בכל תחום בחיים: מה הטיפ שלך לסטודנטים בתחילת דרכם? יש לך רגע שזכורה לך כנקודת ציון משמעותית בחייך כאיש עסקים? ולסיכום חשוב לי לציין שמי שנהנה יותר בחיים זה מי שנותן ולא מי שמקבל. בהצלחה, כיצד לרכוש דירה ולהרוויח?כיצד לרכוש דירה ולהרוויח?
רכישת דירה היא אחד הצעדים הכלכליים החשובים ביותר, בין אם מדובר ברכישת הדירה הראשונה שלך ובין אם מדובר
ברכישת נדל"ן להשקעה. תהליך רכישת דירה הוא ברוב המקרים תהליך מלחיץ מתוקף היותו מורכב ממספר רב של
סעיפים הדורשים בדיקה מדוקדקת. בכתבה הבאה נסקור את הטעויות הנפוצות בדרך אל הרכישה ונסביר כיצד ניתן
למזער אותו.
ידע מוקדם והבנת התהליך יובילו אותנו אל עסקה משתלמת ביתר קלות, כאשר אחד הדברים החשובים המובילים אותנו בעת ביצוע עסקת נדל"ן, הוא השאיפה להרוויח ולא להפסיד. לשם כך יש לשלב שיקול נכון של בדיקת הפרמטרים בנכם
ובסביבתו, בדיקת נתונים והשוואת מחירים לשם קניה נבונה. התעלמות מפרטים וחוסר ידע עלולה לבוא על חשבוננו
ולהביא להפסד.
נמנה כעת מספר שאלות חשובות שעלינו לבחון בדרך אל העסקה הנכספת: אילו זכויות עומדות לפנינו בעת מימוש הרכישה? כיצד קוראים נסח טאבו? איך בודקים מצב תכנוני? מה מצב הרישוי? כמו כן, יש לבדוק היבטים שונים בשמאות מקרקעין, איתור נתונים ומחירים, היבטי מס, מימון ועוד. כל אלה הינם פרטי מידע
נחוצים בדרך אל העסקה המשתלמת, כמובן שלאחר סקירת שאלות אלו עולות גם שאלות כמו איך לא להפסיד ולמנוע כשלון
בעסקת הנדלן? כיצד למנוע מצב שבו פער ידע ינוצל נגדנו ויגרום להפסד?
כעת, אתן לכם מספר דוגמאות של מקרי נדל״ן בהם הכנה מוקדמת הייתה יכולה למנוע הפסד כספי או הייתה יכולה להגדיל
את הרווח:
שטח דירה שאינו תואם בנסח הטאבו - קונה דירה
בגודל 90 מ״ר ברחוב ארבע ארצות בתל אביב התבקש לערוך שמאות לצורך נטילת משכנתא בבנק. שטח הדירה בנסח
הטאבו היה 54 מ״ר ובהיתר הבניה - 60 מ״ר.
בטאבו מודדים את שטח הנטו של הדירה, ללא קירות חיצוניים. בהיתר הבניה לעומת זאת נכלל גם שטח הקירות, המוסיף כ- 5-10% לשטח הדירה. לעיתים גם מרפסות לא נמדדות. במקרה הספציפי הזה שטח הדירה הממשי הוא 60 מ״ר
כאשר 30 מ״ר נוספים נגנבו מהרכוש המשותף. במקרקעין קובע חוק המקרקעין משנת 1969 שאין התיישנות, אלא אם
נוצרה עשרות שנים לפני כן. במקרה הזה יוכלו לתבוע את הקונה גם בעוד עשרות שנים בגין השטח שאינו שלו. ולכן
הוערכה הדירה בהתאם לשטח של 60 מ״ר. בדיקה בהיתר הדירה הצילה את המצב, אך הקונה יכול היה למנוע את כל
התרחיש אילו היה בודק במעמד שקדם לרכישה את היתר הדירה שנמצא בתיק הבניין שבעירייה.
מחירים זולים מעלים חשד - גם במקרה אחר, כאשר משקיעה רצתה לקנות דירה קטנה להשקעה, סיפרה שמצאה דירת
שני חדרים מקסימה במחיר מציאה. בדרך כלל דירות קטנות יקרות ביחס לגודלן ולכן יש לבדוק את העניין באופן קפדני.
אילו הייתה קונה את הנכס ללא בדיקה בהיתר, הייתה קונה בעצם "חתול בשק"- מחסן במחיר של דירה. אדם יכול למצוא
עצמו קונה "דירה במחיר מופחת", ובדיעבד יגלה שרכש לכל חייו מחסן שחל עליו איסור לעשות בו כל שימוש אחר זולת
מחסן. העובדה שהנכם משמש כבר שנים רבות כדירה, אינה מכשירה את השרץ. העירייה רשאית להטיל קנסות כבדים
ולהגיש כתבי אישום כנגד בעל הנכם.
ותק אינו מקנה פריווילגיה - גם כאשר מדובר בדירה שחולקה לפני שנים רבות, אין הדבר אומר כי אותו נכס ימשיך להנות
מהתעלמות מצד הרשויות.
אותו נכס ימשיך להנות מהתעלמות מצד הרשויות.
במשך תקופה ארוכה סברו שבנייה בלתי חוקית שנערכה לפני שנת 1980 תקבל אישור אוטומטי מהרשות המקומית, מין "חנינה בשל זקנה", אך לא כך הדבר. לאחרונה, רשויות מקומיות החלו לפעול כנגד נכסים אשר נבנו שלא כדין(גם לפני ארבעים וחמישים שנה!) ומכאן, אל לנו לדלג על העניין ולהבין כי יש חשיבות לבדיקת הנכס על כל היבטיו, ובייחוד ההיתר שניתן למבנה.
לא כל הנ1צץ, זהב ה1א - בביקור טרום רכישה בדירה צמודת קרקע בת מספר שנים, בבניין מדורג בנצרת עילית ניתן היה להבחין כבר ממבט ראשון בניגוד שבין ההתיישנות של חלק מהרכיבים, לבין הבוהק של הקיר הגובל בהר - שנראה מחודש ומשופץ, מבהיק וצח. המוכרים ניסו לרמות וביצעו טיפול קוסמטי כדי להיפטר מהראיות לנזילות החמורות. צריך להיות ערנים, להפעיל הגיון, לדבר עם שכנים, לשים לב לבעיות ולפרטים שלא נראים כשורה.
זכרו, בעת רכישת דירה או נכס נדל״ן, מותר ורצוי להיות חשדן! הערכת שמאי יכולה לבוא לטובתכם במקרים רבים ולחסוך כסף רב. שאלו את השאלות, בדקו את היתרי הבנייה, היעזרו באנשי מקצוע שהתמחותם בנדל״ן ואלה חסכו לכם כסף רב ועוגמות נפש, אך בראש ובראשונה -דעו בעצמכם מה לחפש, הכירו את הבעיות האפשריות, היו צרכנים נבונים של שירותים מקצועיים. מדובר בכסף שלכם, בשאיפה שלכם להרוויח ולא להפסיד.
הכותב הינו ערד י1סיברג- ראש תחום נדל״ן במרכז להשכלה פיננסית מבית מסריקס, היועץ המשסט׳ וראש מחלקת פרו״קסים של משרד שמאות מקרקעין ומדידות בתל אביב.אותו נכס ימשיך להנות מהתעלמות מצד הרשויות. אותו נכס ימשיך להנות מהתעלמות מצד הרשויות.
במשך תקופה ארוכה סברו שבנייה בלתי חוקית שנערכה לפני שנת 1980 תקבל אישור אוטומטי מהרשות המקומית, מין
"חנינה בשל זקנה", אך לא כך הדבר. לאחרונה, רשויות מקומיות החלו לפעול כנגד נכסים אשר נבנו שלא כדין(גם לפני
ארבעים וחמישים שנה!) ומכאן, אל לנו לדלג על העניין ולהבין כי יש חשיבות לבדיקת הנכס על כל היבטיו, ובייחוד ההיתר
שניתן למבנה.
לא כל הנוצץ, זהב הוא - בביקור טרום רכישה בדירה צמודת קרקע בת מספר שנים, בבניין מדורג בנצרת עילית ניתן היה
להבחין כבר ממבט ראשון בניגוד שבין ההתיישנות של חלק מהרכיבים, לבין הבוהק של הקיר הגובל בהר - שנראה מחודש
ומשופץ, מבהיק וצח. המוכרים ניסו לרמות וביצעו טיפול קוסמטי כדי להיפטר מהראיות לנזילות החמורות. צריך להיות
ערנים, להפעיל הגיון, לדבר עם שכנים, לשים לב לבעיות ולפרטים שלא נראים כשורה.
זכרו, בעת רכישת דירה או נכס נדל״ן, מותר ורצוי להיות חשדן! הערכת שמאי יכולה לבוא לטובתכם במקרים רבים ולחסוך
כסף רב. שאלו את השאלות, בדקו את היתרי הבנייה, היעזרו באנשי מקצוע שהתמחותם בנדל״ן ואלה חסכו לכם כסף רב
ועוגמות נפש, אך בראש ובראשונה -דעו בעצמכם מה לחפש, הכירו את הבעיות האפשריות, היו צרכנים נבונים של
שירותים מקצועיים. מדובר בכסף שלכם, בשאיפה שלכם להרוויח ולא להפסיד.
הכותב הינו ערד יוסיברג- ראש תחום נדל״ן במרכז להשכלה פיננסית מבית מסריקס, היועץ המשפטי וראש מחלקת
פרוייקטים של משרד שמאות מקרקעין ומדידות בתל אביב.
|