|
|
+ פתח הכל
ניוד זכויות בנייה ניודן של זכויות בנייה (Transferable Development Rights – TDR) מאפשר לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו מתכנית שלא על דרך תשלום ממון.
הרעיון בתמצית הוא שרשות מקומית המעוניינת לבטל זכויות בנייה קיימות במקרקעיו של הנפגע או לשנותן לרעה, תאפשר לנפגע להעתיק את הזכויות למקרקעין אחרים המצויים ברשותו ובכך תצא ידי חובתה לפצותו על הפגיעה התכנונית שנגרמה לו.
חוק התכנון והבניה אינו אוסר על ניודן של זכויות בנייה, ושאלת חוקיותו של הניוד טרם נדונה בפסיקה. עם זאת השימוש בשיטת פיצוי זו עשוי לעורר בעיות שונות הנוגעות הן לפן התכנוני הן לפן הכלכלי שלה (לבעייתיות הכרוכה בשיטה מקום שבו ניוד הזכויות אינו מוצדק מבחינה תכנונית, ראו: ויסמן בספרו הנ"ל [7], בעמ` 418; לוינסון-זמיר, במאמרה הנ"ל [8], בעמ` 70-68. לבעייתיות העולה בהתקיים פער בין שווי הזכויות המוענקות לנפגע בחלקת היעד לבין שוויין בחלקה המקורית ראו לוינסון-זמיר, שם [8], בעמ` 71.
לבעייתיות שעשויה להתעורר מקום שבו זכויות הבנייה מועברות לנפגע ללא מקרקעי יעד מסוימים ראו: מבקר המדינה – דוח על הביקורת בשלטון המקומי (תש"ס) [9], דוח על הביקורת בעיריית אשדוד, בעמ` 112-109 וכן את עמדת הפסיקה ביחס לסחר באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין: ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ` רחמני [5], בעמ` 504). נכון אני להסכים שככלל, ראוי כי פיצוי עבור פגיעות תכנון ייעשה בתשלום ממון ולא בהקניית זכויות שוות ערך. כפי שנפסק בהקשר ענייני קרוב, "אין לאפשר מצב שבו הרשות הציבורית מתנהלת, כדבר שבשיגרה, בדרך של עריכת עיסקות חליפין... דרך זו אינה מתאימה לניהול כספים של רשות ציבורית אשר אמורה להתאפיין בשקיפות ובאחידות" (המשנה לנשיא אור בבג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ` עיריית ירושלים [6], בעמ` 298). אך משחוק התכנון והבניה אינו מטיל איסור על ניוד זכויות בנייה, אינני סבור כי יש להטיל איסור גורף כזה בדרך שיפוטית. אין אפוא לומר כי ניוד זכויות בנייה הינו פסול מעיקרא ובכל מצב, משמע כי תיתכנה נסיבות שבהן תהיה הרשות התכנונית רשאית להשתמש בניוד כשיטת פיצוי, והשאלה אם ניוד זכויות במקרה פלוני הוא מהלך סביר, ראוי שתיבחן על-פי נסיבותיו של המקרה הנתון". בעת קביעת אומדן שווי של זכויות "אויר ובעת אומדן שווי זכויות המנוידות ממקום למקום, חייב שמאי מקרקעין לבדוק את הזכויות התכנוניות בעיקר תשומת הלב הנה לשטחים העיקריים לרישוי וכן לשטחי השירות הנהוגים והקיימים.
זכויות "אויר" ליח"ד נחלקות ל- 2 סוגים עיקריים: כאלה הכוללות גם שטחי בניה (מקרים בהם לא ניתן לנצל את מלוא מס` יח"ד ולא את כל שטחי הבניה העיקריים) לבין, זכויות ליח"ד ללא שטח.
הן הניוד והן מכירת "ווצ`רים" לזכויות בניה הנן עסקאות במקרקעין לרבות המיסוי, שחל, כולל היטל השבחה. תרה מכך, על השמאי להביא בחשבון את עלויות העסקה והזמן הכרוך באישור העסקה (היזם לעיתים נדרש להכין תכנית מפורטת). במקומות בהן "שוק" זה מפותח, מחיר זכויות "האוויר" נקבע בהתאם להיצע ולביקוש.
ערכן של זכויות "אוויר" וניוד זכויות בניה נערך במשרדנו, שמאי מקרקעין, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.
|
לשאלות אלה נזקק שמאי המקרקעין להתייחס בחוות דעתו לנושאים העיקריים הבאים:
-
מיקום הקרקע במרקם הכללי ובמידה, שהקרקע ממוקמת כחלק מבית קברות קיים, מיקומה ביחס לכניסות והיציאות, שטחה, צורתה ופני הקרקע.
-
התכניות החלות על הקרקע ויעודה.
-
עקרונות ורקע לנושא קבורה בישראל רקע וחקיקה:
מדי שנה נפטרים בישראל כ-35,000 יהודים. קבורתם נעשית על-ידי כ- 600 חברות הכוללות את חברות קדישא וחברות פרטיות. הקבורה הנה באחריותן של מספר רשויות, בהן: משרד ראש הממשלה, המוסד לביטוח לאומי, משרד הבריאות, משרד הפנים, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות.ישנם מספר חוקים ותקנות המסדירים את נושא הקבורה בארץ. להלן תמציתם:
-
פקודת בריאות העם, 1940. הפקודה מסדירה את נושא רישוי בתי העלמין ואת התנאים שיש לקיים לפני שקוברים מת.
-
חוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], תשל"א – 1971.
-
החוק מסדיר את תעריפי רכישת חלקת קבר בחיים ואת תקרת המחיר במקרים חריגים.
-
סכום המקסימום, שמותר לגבות כיום מתושב יהודי, המבקש לרכוש חלקת קבר בעודו בחיים בבית העלמין "סגולה" בפתח תקווה הנו, בתעריף מקסימלי של 6,500 ₪.
-
תקנות הביטוח הלאומי (דמי קבורה), התשל"ו – 1976.קובעות את גובה תשלום דמי הקבורה והשירותים עליהם מותר לחברות לגבות תשלום.
-
חוק הזכות לקבורה אזרחית חלופית, התשנ"ו – 1996.מסדיר את הקמתם של בתי עלמין אזרחיים שהקבורה בהם נעשית על-פי השקפתו של אדם.
-
תקנות הזכות לקבורה אזרחית חלופית התשנ"ט – 1998. התקנות מסדירות מתן רשיון קבורה לתאגיד העוסק בקבורת נפטרים בבית עלמין אזרחי חלופי ומגדירות את התנהלותו בהתאם לתקנות דמי קבורה ולגבי רכישת חלקת קבר בחיים בהתאם לחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א – 1971.
סוגי קבורה: כיום מקובלת בישראל קבורה בשני סוגי קברים כדלקמן:
קבורת "שדה" - הקבורה נעשית על פני מפלס קרקע אחד. בקבורת שדה נקברים בממוצע כ- 280 נפטרים בדונם נטו. קבורה "רוויה" - היא שם כולל לקבורה צפופה מקבורת שדה בשטח נתון. בקבורה רוויה אפשר לקבור בצפיפות גדולה יותר מקבורת שדה.
להלן שיטות קבורה רוויה המאושרות על-פי ההלכה היהודית בישראל: קבורת סנהדרין: קבורה בכוכי קבורה שנחפרו בקיר. קבורה (זוגית, כפולה): קבורת בן משפחה נוסף בקבר קיים, מעל הגופה הראשונה. קבורה רוויה במפלסים (רמה): קבורה במפלסים ובה מס` יחידות קבר.
מיקרים בהם ניתן לגבות כספים בגין קבורה: קבורת תושב ישראל שנקבר במקום מגוריו הנה ללא תשלום, והוצאות יום הקבורה משולמות בכספי המוסד לביטוח לאומי.
במקרים המפורטים להלן חברות הקבורה רשאיות לגבות תשלום בעבור שירותי הקבורה:1.רכישת חלקת קבר בחיים על-פי תעריפים הקבועים בחוק. 2.קבורה בחלקה חריגה (הגדרתה נקבעת ע"י המוסד לביטוח לאומי). 3.קבורה בבית-עלמין סגור (בית-עלמין שהוכרז סגור בשל מיעוט חלקות קבורה). 4.קבורת תושב ישראל שנפטר ומשפחתו מבקשת שייקבר שלא במקום מגוריו. 5.רכישת חלקות קבר בעבור מי שאינו תושב ישראל. נוסף על האמור, בחוק הוגדרו מקרים שבהם יינתנו הנחות לתושבים המבקשים לקנות חלקת קבר בעודם בחיים כגון: אדם המבקש לקנות חלקת קבר סמוך לבן-זוגו ישלם 80% מהתעריף המקסימלי, אדם המבקש לקנות חלקת קבר המיועדת לקבורה רוויה ישלם 75% מהתעריף המקסימלי, אדם המבקש לקנות חלקת קבר המיועדת לקבורה זוגית ישלם 80% מהתעריף המקסימלי. כמו כן נקבע, כי אדם המבקש לקנות חלקת קבר מחוץ לישוב מגוריו ישלם עד 120% מהתעריף המקסימלי. מקורות ההכנסה העיקריים של חברות קבורה הנם:1. דמי הקבורה שמשלם המוסד לביטוח לאומי בתמורה לסל השירותים ביום הקבורה (מידע נמסר בע"פ ממחלקת זקנה ושארים במוסד לביטוח לאומי) בערים שמספר תושביהם עולה על 50,000 תושבים הנו 5,203 ₪ לנפטר (נמסר לנו כי התשלומים פטורים ממע"מ). השירותים המכוסים ע"י דמי הקבורה ואשר על חברות הקבורה להעניק ללא תשלום כוללים בין היתר: אחוזת קבר, כריית קבר, כיסוי הקבר, מרצפות לבניין הקבר ועוד. 2. מכירת חלקות קבר בחלקות החריגות ובבתי העלמין הסגורים. 3. מכירת אחוזות קבר בחיים. עקרונות שמאיים:שטח חלקת קבר הנו 3.6 מ"ר, כולל שבילים ומעברים. מגבלת שיווק מקומות קבורה – יתכן ובאותה העיר אין מחויבות להקצאת חלקות קבר לתושבים. לפיכך, אין הפחתה במס` מקומות הקבורה. תנאי למכירת קבר הנו שהנפטר תושב העיר, או שאחד מבני המשפחה קבור במקום. התקבול בגין חלקת קבר "שדה" באותה העיר ינוע בין 4,000 ₪- 10,000 ₪. הוצ` קבורת יום, המוענק ע"י הבטוח הלאומי בסך 2,000 ₪. תחשיב להכנסות והעלויות, תוך התייחסות, במידה וקיים צורך לדחייה בגין אכלוס ופיתוח. חלוקת הקרקע בהתאם למצב התפסויות: שטח תפוס בקברי משפחת בעלי הזכויות, שטח התפוס, ללא רשות, ע"י חב` "קדישא" ושטח פנוי. בגין השימוש ללא רשות של חב` קדישא זכאים בעלי הזכויות לדמי שימוש ראויים, ניתן לחשבם לתקופה של 7 שנים בשיעור של 6% משווי השטח התפוס ללא רשות בהוון של 7% לשנה. הריבית השנתית הנה 4% לשנה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה. הוצאות ממוצעות גין קבורת "שדה" הנן 3,500 ₪, הכוללות אחוזת קבר, כריית קבר, כיסוי הקבר, מרצפות לבניין הקבר, גינון, תאורה, סלילה ושירותי קבורה. ניתן להניח כי בין 10%- 20% מחלקות הקבר, הפנויות, יוקצו לתושבי חוץ. ההכנסה מחלקות אלה הנה בשיעור של 115%- 130% מחלקות קבר רגילות. שומות\ חוות דעת שמאי להערכת שווי שוק נערכות על ידי משרדנו, שמאי מקרקעין, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.
|
בשנה האחרונה ,מחמת העלייה בערך הדירות מבכרים הרבה אנשים לבדוק בתים בשכירות תחת לקנות דירה ולהיות משועבד למשכנתא גבוהה מאוד לתקופה של שנים רבות. אך המציאות של שכירת דירה היא לא נפוצה. לאור עלות שכר הדירה הגבוה, קהלים שונים מבקשים דירות להשכרה ומניעים את השוק של דירות להשכרה.
דירות להשכרה - מי נאלץ להתגורר במחסנים ובחניות
- הענף של בתים להשכרה במגזרים חרדיים נבדל מהשוק באזורים אחרים. זוג צעיר שאינו דתי לא קונה דירה בסמוך לאחר שנישאו, אלא יבחר לעבוד ולמצוא את מקומו מנקודת מבט כלכלית ורק כשיהיה מבוסס הוא ירכוש בית. לא כן זוג המשתייך לציבור החרדי. כמעט כל זוג צעיר השייך לציבור החרדי קונה מקום לדור בו מהר לאחר הנישואין במימון הוריהם. לכן, הביקוש לשכור דירה למגורים מבוקש פחות בצורה משמעותית.
- * היהודים מחוץ לארץ, מבכרים לשלוח את ילדיהם תיכף אחרי הנישואין להיות במסגרת תורנית בארץ ישראל לתקופה של שנה עד שנתיים. לירושלים, לבני ברק ולמקומות יישוב דתיים נוספים, באים הרבה זוגות שנישאו זה מכבר מחו"ל המחפשים דירות בשכירות. הביקוש הגבוה מביא לזינוק במחירי שכר הדירה של הבתים להשכרה .
- * בשל הביקוש הגבוה ולאור המחסור של דירות בשכירות, מסבים בעלי דירות מחסנים וחניות לדירות. בשכונות כדוגמת אלו , דבר שבשגרה הוא למצוא זוגות צעירים הדרים במקומות אחסון שעברו הסבה למקומות מגורים עם רעש, עשן וכמעט בלי אוויר צח. גם כאן, בשל הביקוש הגדול, השוק של דירות בשכירות גבוה מאוד ומחיריו מאמירים מיום ליום.
השכרת דירות – מהם הסיבות לעלייה במחירי שכר הדירה
- * סטודנטים מרובים הלומדים במוסדות אקדמאיים מבקשים דירות בשכירות ברחובות הסמוכים למוסדות הלימודים. הדירות הנמצאות במקומות אלו נדרשות מאוד ומחירם רב. הענף של דירות להשכרה דוחף להתייקרות אף בענף הדיור למכירה. משקיעי נדל"ן רבים מצאו את הפוטנציאל המשתלם הגבוה הנמצא בענף של השכרת מקומות מגורים לסטודנטים ורוכשים דירות לצורך השכרה. הביקוש הגבוה מביא לזינוק באומדן מחירי הבתים.
- * בבאר שבע- אף על פי שהאוניברסיטה נמצאת בקירוב לאזורי עוני , הביקוש הרב של ההלומדים מדרבן לעלייה במחירי השכירות בלי יחס למצב הדירה והאיזור. השכרת מקומות מגורים לסטודנטים מתניעה את שוק הנדל"ן בבאר שבע וגורמת לעליית המחירים אף ברחובות סמוכים.
- * בחיפה, בשכונת נווה שאנן על יד מוסד הטכניון ישנו ביקוש גבוה של דירות מגורים העומדות להשכרה. השכרת דירות לתלמידי האוניברסיטה נפוצה אף באזור בת גלים , בשכונת רמת רמז או בהדר. אלו אזורים זולים, באופן יחסי, אבל הביקוש הרב מצד התלמידים מאמיר את העלויות.
בעת הנוכחית ,בשל ההאמרה באומדן הדירות מעדיפים הרבה אנשים לחפש אחר בתים בשכירות במקום לרכוש דירת מגורים ולהשתעבד למשכנתא יקרה לתקופה של שנים רבות. כתוצאה מכך המציאות של השכרת דירת מגורים לא שכיחה. בשל מחיר השכירות היקר, קהלים רבים מבקשים דירות להשכרה ומפעילים את השוק של דירות להשכרה.
דירות להשכרה - על שוק דירות להשכרה במקומות חרדיים
- השוק של דירות בשכירות ביישובים דתיים יוצא דופן מהשוק באתרים שאינם חרדיים. זוג חילוני לא קונה דירה בסמוך אחרי חתונתו, אלא יבכר לחסוך כסף ולהתבסס מבחינה כלכלית ורק כשיעמוד על רגליו הוא יקנה דירת מגורים. לא כן זוג צעיר דתי. כמעט כל זוג צעיר חרדי קונה בית תיכף לאחר שנישא בעזרת הוריו. לכן, הביקוש לשכור דירות נמוך בצורה משמעותית.
- * היהודים מאמריקה, נוהגים לשלוח את צאצאיהם מיד אחרי שהתחתנו ללמוד תורה בישראל לזמן של שנה או שנתיים. לירושלים, לבני ברק ולמקומות יישוב חרדיים נוספים, מגיעים הרבה זוגות שנישאו זה מכבר מחוץ לארץ המחפשים דירות להשכרה. הביקוש הרב דוחף להאמרה במחירי שכר הדירה של הדירות להשכרה .
- * בגלל הביקוש הרב ולנוכח המספר הנמוך של דירות בשכירות, משנים בעלי דירות מחסנים ומקומות חניה לדירות מגורים. בשכונות כדוגמת אלו , שכיח לראות זוגות שנישאו זה מכבר המתגוררים במחסנים שעברו הסבה למקומות מגורים עם שאון, עשן וכמעט בלי חלונות. גם כאן, לאור הביקוש הגדול, הענף של השכרת דירות יקר והמחירים עולים מיום ליום.
השכרת דירות – באיזה מקומות המחירים מאמירים ולמה
- * סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות מבקשים דירות בשכירות ברחובות הקרובים למוסדות הלימודים. הדירות הנמצאות ברחובות אלו נדרשות ביותר ומחירם גבוה. הענף של בתים להשכרה דוחף להתייקרות גם בשוק הבתים למכירה. משקיעים רבים מצאו את הפוטנציאל המשתלם הגבוה הנמצא בענף של השכרת מגורים ללומדים באוניברסיטאות ורוכשים דירות מגורים להשכרה. הביקוש הגבוה גורם לזינוק במחירי הדירות.
- * בבאר שבע- אף על פי ששאוניברסיטת באר שבע נמצאת סמוך לאזורי מצוקה, הביקוש הרב של התלמידים מביא לעלייה דרמטית במחירים בלי פרופורציה למצב הבית והאיזור. השכרת בתים לסטודנטים מפעילה את השוק בבאר שבע וגורמת להאמרת המחירים אף בשכונות שונות.
- * בחיפה, בברחובות של נווה שאנן על יד הטכניון קיים ביקוש רב של דירות לצורך השכרה. השכרת דירות מגורים לסטודנטים פופולארית גם באזור בת גלים , באזור רמת רמז או בהדר. אלה הם מקומות פחות יקרים, יחסית, אבל הביקוש הרב של הסטודנטים מעלה את המחירים.
4
|